LMNP à Saint-Étienne-du-Rouvray : combien ça rapporte, et sous quel régime

Saint-Étienne-du-Rouvray (28 508 habitants) n'a pas le profil d'une ville universitaire, ce qui n'exclut pas la location meublée : bail de neuf mois pour un étudiant, bail mobilité pour une mission, bail d'un an pour un jeune actif. Le choix du format de bail fait partie de l'arbitrage.

20 % des 12 246 ménages recensés à Saint-Étienne-du-Rouvray louent à un bailleur privé ; locataires de toutes catégories confondues, la proportion monte à 54 %. C'est cette population que vise le loueur en meublé.

Avant toute visite, deux repères : 16 % de studios et deux-pièces dans les résidences principales, 7,0 % de vacance. L'un décrit l'offre à acheter, l'autre dit si le marché l'absorbe.

Variable favorable au meublé : 6 162 étudiants suivent une formation supérieure à Saint-Étienne-du-Rouvray (ministère de l'Enseignement supérieur, rentrée 2024), soit 21,6 pour 100 habitants.

Au m², le studio et le T2 se louent plus cher que les grands logements, ce qui explique leur domination dans le meublé. Leur prix d'achat au m² est lui aussi supérieur, et l'écart se resserre : l'arbitrage n'est pas automatique.

Au-delà des moyennes, un partenaire spécialisé en location meublée peut chiffrer votre cas précis : le formulaire lui transmet votre projet, gratuitement et sans engagement.

Option A, le micro-BIC : l'abattement de 50 % s'applique quel que soit le niveau réel de vos dépenses. Option B, le réel : chaque charge justifiée est déduite, et l'amortissement vient par-dessus.

Saint-Étienne-du-Rouvray : prix payé contre loyer encaissé

Le calcul pour Saint-Étienne-du-Rouvray : 995 € le m² en médiane à l'achat, 12,0 € le m² en loyer mensuel moyen, soit un rendement brut indicatif de 14,5 %, avant frais d'acquisition, charges, vacance et fiscalité.

Scénario courant, le studio de 25 m² : au loyer des petites surfaces de Saint-Étienne-du-Rouvray (14,3 € le m²), il rapporte près de 360 € par mois, et il coûte environ 25 000 € au prix médian, frais non compris.

Le classement de Saint-Étienne-du-Rouvray en zone B1 traduit un marché tendu, sans atteindre le niveau des métropoles. C'est fréquemment dans cette zone que le ratio loyer sur prix est le plus équilibré.

Sources : Carte des loyers 2025 (ministère de la Transition écologique), Statistiques DVF (Etalab), zonage ABC en vigueur · notre méthode

Option A ou option B : micro-BIC ou régime réel

Pour le fisc, un loyer meublé est un BIC. Sous le micro-BIC (recettes 2026 jusqu'à 83 600 €), la moitié des loyers seulement est imposée, grâce à l'abattement forfaitaire de 50 %. Un meublé de tourisme non classé est traité à part : 15 000 € de plafond, 30 % d'abattement.

Option B, le régime réel, sur option : vous déduisez vos charges effectives (intérêts d'emprunt, taxe foncière, assurance, travaux, gestion, honoraires comptables) et, surtout, l'amortissement du bâti hors terrain et du mobilier. Tant que ces déductions égalent les loyers, le résultat imposable est nul.

Le plafonnement de l'amortissement, un temps envisagé, n'a pas été adopté : la loi de finances 2026, promulguée le 20 février 2026, maintient le régime réel du LMNP en l'état.

Faire chiffrer mon arbitrage LMNP

Revente d'un LMNP : le calcul depuis 2025

Le LMNP conserve un atout à la sortie : la plus-value est celle d'un particulier, pas celle d'une entreprise. La durée de détention réduit la note année après année, jusqu'à l'exonération complète au bout de 30 ans.

Depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits au réel majorent la plus-value imposable lors de la vente. L'option B reste souvent gagnante, mais l'arbitrage se pose désormais sur toute la durée de détention.

Une exception subsiste pour les résidences services accueillant étudiants, seniors ou personnes dépendantes : leurs propriétaires ne réintègrent aucun amortissement.

Le choix du bien en location meublée

Option 1, le studio ou le T1 : loyer au m² maximal, demande étudiante et jeunes actifs, budget d'entrée limité. Le prix à payer : une rotation rapide des occupants.

Le T2 est le compromis classique : loyer encore soutenu, locataires plus durables qu'en studio, et revente facilitée auprès d'acheteurs qui veulent y habiter.

Autre formule, la résidence services, étudiante, seniors ou d'affaires : un gestionnaire l'exploite et verse un loyer dans le cadre d'un bail commercial. Aucune recherche de locataire, mais une dépendance totale à la santé de l'exploitant.

Les rendements annoncés dans les annonces de vente sont presque toujours bruts, parfois construits sur un loyer optimiste. Le seul calcul fiable repart des loyers réellement observés à proximité.

Quartiers, économie, histoire : la notice Saint-Étienne-du-Rouvray de Wikipédia apporte le contexte que les chiffres ne donnent pas.

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