LMNP au Havre : combien ça rapporte, et sous quel régime

Le Havre compte environ 166 058 habitants : c'est l'un des marchés locatifs les plus profonds du département de la Seine-Maritime. La demande de meublés y est acquise, portée par les étudiants, les jeunes actifs et les salariés en mission. La variable qui décide de tout est donc le prix d'achat, et c'est lui que les chiffres ci-dessous isolent.

Côté demande, le recensement 2022 indique que 60 % des 82 406 ménages du Havre sont locataires, et que 28 % le sont auprès d'un propriétaire privé : c'est précisément le segment du meublé.

Avec une vacance de 10,6 %, Le Havre présente un marché où l'offre de logements dépasse la demande ; la cible du meublé, les logements d'une ou deux pièces, pèse 24 % des résidences principales.

Le réservoir étudiant du Havre atteint 11 698 inscrits (rentrée 2024, 7,0 pour 100 habitants). Septembre après septembre, les petites surfaces proches des campus retrouvent preneur.

À surface égale, un petit logement loué meublé rapporte en règle générale davantage qu'un logement vide. C'est le premier levier du LMNP ; le second, c'est le régime fiscal.

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Classer deux villes par leur seul prix d'achat ne dit rien : la variable utile est le rapport entre ce que l'on paie et ce que le bien rapporte, autrement dit le rendement brut.

Prix, loyer, rendement : les variables du Havre

Première variable, le prix : au Havre, la médiane des ventes d'appartements ressort à 2 308 € le m² (9 421 transactions sur cinq ans). Seconde variable, le loyer d'annonce : 12,4 € le m² par mois, charges comprises. Le ratio donne un rendement brut indicatif de 6,4 %.

Un studio de 25 m² au Havre fixe les ordres de grandeur : 350 € par mois de loyer charges comprises, pour un prix d'achat d'environ 58 000 € avant frais.

Zone B1 pour Le Havre, selon le zonage ABC : grandes agglomérations et villes où la demande de logements reste nourrie.

Sources : Carte des loyers 2025 (ministère de la Transition écologique), Statistiques DVF (Etalab), zonage ABC en vigueur · notre méthode

Micro-BIC contre réel : poser le calcul

La première décision du loueur en meublé porte sur le régime. Par défaut, le micro-BIC s'applique tant que les recettes 2026 ne dépassent pas 83 600 € ; il remplace vos charges par un abattement de 50 %, quel que soit leur montant réel. Simple, mais insensible à vos dépenses.

Choisir le régime réel, c'est accepter des formalités supplémentaires en échange d'une base imposable souvent bien plus faible. L'amortissement du logement et des meubles vient s'ajouter aux charges et peut, des années durant, neutraliser l'impôt sur les loyers.

Le critère de bascule tient en une ligne : quand charges effectives et amortissement dépassent 50 % des loyers, le réel prend le pas sur le micro-BIC. Avec un emprunt, la bascule intervient presque toujours dès l'année d'achat.

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Détenir ou revendre : la variable temps

Au moment de vendre, c'est le régime des plus-values immobilières des particuliers qui joue : abattements progressifs, exonération d'impôt sur le revenu à 22 ans de détention et de prélèvements sociaux à 30 ans.

La loi de finances pour 2025 a toutefois changé le calcul pour les cessions à compter du 15 février 2025 : les amortissements déduits pendant la location sont réintégrés, ce qui abaisse le prix d'acquisition retenu et relève d'autant la plus-value imposable.

Le texte exclut les logements en résidence services (étudiants, seniors, EHPAD), ce qui accroît l'intérêt de ces formules gérées au moment de la sortie.

Quel logement pour un meublé ?

Pour un premier meublé, le studio est le scénario de référence : mise de départ modeste, candidats nombreux, équipement vite réuni. Aucun autre format ne se loue plus cher au m².

Un T2 meublé attire des actifs qui restent souvent plusieurs années : moins de rotation, donc moins de vacance et moins de frais de remise en location.

Dernière option, la résidence services : loyer fixé par bail commercial et versé par le gestionnaire, logement occupé ou non selon les clauses. La qualité de l'exploitant fait toute la différence entre un placement tranquille et un dossier contentieux.

En copropriété, le règlement et les derniers procès-verbaux d'assemblée générale renseignent sur les travaux votés, un ravalement à venir ou des restrictions d'usage qui pourraient contrarier le projet.

Pour replacer Le Havre dans son contexte, la notice Le Havre de Wikipédia présente la commune, sa population et son activité.

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