LMNP à Rouen : combien ça rapporte, et sous quel régime

Le loueur en meublé qui vise Rouen, 114 083 habitants, économise sur le prix d'entrée par rapport à une métropole tout en conservant une demande réelle. L'arbitrage se fait ensuite sur le ratio entre le loyer et le prix, calculé plus bas.

À Rouen, le parc se répartit entre 28 % de ménages propriétaires et 71 % de locataires (Insee, 2022). Hors logement social, le parc privé loge 51 % des ménages.

Avec 9,7 % de logements vacants, le marché se lit comme où l'offre de logements dépasse la demande ; les une et deux pièces représentent 43 % des résidences principales.

À la rentrée 2024, les établissements d'enseignement supérieur de Rouen totalisent 17 726 inscrits (15,5 pour 100 habitants) : autant de candidats à un bail meublé de neuf mois ou d'un an.

Un logement meublé doit comporter l'équipement minimal fixé par décret : literie, plaques de cuisson, réfrigérateur, vaisselle, rangements, luminaires. Ce mobilier a un coût à l'entrée, mais il s'amortit au régime réel.

Les chiffres de cette page cadrent le projet ; pour le chiffrer, un partenaire spécialisé peut prendre le relais. Rien à payer, rien à signer.

Droits de mutation, travaux, mobilier : au réel, ces dépenses entrent dans l'amortissement ou dans les charges. Chaque facture conservée est une déduction future.

Rouen : le ratio loyer sur prix

Prix et loyer, les deux variables de Rouen : 2 818 € le m² en médiane à l'achat (10 519 ventes sur cinq ans), 13,3 € le m² par mois à la location. Leur rapport, sur douze mois, vaut 5,7 % de rendement brut indicatif.

Le scénario de référence du LMNP, un studio de 25 m², donne à Rouen un loyer d'environ 390 € par mois et un prix d'achat de l'ordre de 70 000 € au prix médian, hors frais.

Zone B1 pour Rouen, selon le zonage ABC : grandes agglomérations et villes où la demande de logements reste nourrie.

Sources : Carte des loyers 2025 (ministère de la Transition écologique), Statistiques DVF (Etalab), zonage ABC en vigueur · notre méthode

L'arbitrage fiscal du LMNP en 2026

Le micro-BIC est le régime par défaut : jusqu'à 83 600 € de loyers encaissés en 2026, l'abattement est de 50 %. Aucune comptabilité, une seule case sur la déclaration 2042 C PRO.

Au réel, le calcul part de vos dépenses réelles, auxquelles s'ajoute l'amortissement : chaque année, une fraction du prix du bâti (le terrain ne s'amortit pas) et du mobilier vient diminuer le résultat. C'est ce mécanisme qui explique la faible imposition du LMNP.

L'option pour le réel ne rétroagit pas et vaut pour l'année entière : elle se prend avant la déclaration de printemps, une fois le calcul posé.

Faire chiffrer mon scénario à Rouen

Préparer la sortie d'un meublé

À la cession, un bien loué en LMNP suit le régime des plus-values des particuliers, avec ses abattements pour durée de détention : plus d'impôt sur le revenu après 22 ans, plus de prélèvements sociaux après 30 ans.

Pour les ventes conclues depuis le 15 février 2025, la loi de finances 2025 réintègre les amortissements dans la plus-value. L'économie d'impôt obtenue pendant la détention est en partie reprise à la sortie.

Les biens détenus en résidence étudiante, résidence seniors ou EHPAD sont épargnés : leur plus-value se calcule comme avant la réforme.

LMNP : arbitrer entre les types de biens

Les petites surfaces forment le cœur du LMNP. Un studio ou un T1 se loue cher au m² et se reloue vite à proximité d'un campus ou d'une gare, au prix d'une rotation plus élevée et d'un suivi plus fréquent.

Au-dessus du studio, le T2 ouvre la clientèle aux couples et aux salariés, avec des séjours plus longs et un bien plus liquide à la revente.

En résidence gérée, l'investisseur conclut un bail commercial avec un exploitant et encaisse un loyer sans intervenir. Avant signature, il examine les clauses de renouvellement et d'indexation, et se renseigne sur le gestionnaire.

Les rendements annoncés dans les annonces de vente sont presque toujours bruts, parfois construits sur un loyer optimiste. Le seul calcul fiable repart des loyers réellement observés à proximité.

Fiche de la commune : Rouen sur Wikipédia.

Un bien en vue ? Soumettez-le à un partenaire spécialisé, qui l'évaluera gratuitement.

Demander un chiffrage gratuit