LMNP à Pavilly : combien ça rapporte, et sous quel régime

Pavilly, 6 121 habitants dans le département de la Seine-Maritime, appelle une lecture prudente : prix d'achat souvent faible, demande de meublés limitée. Le projet se construit sur une demande vérifiée, jamais sur une supposition.

Les 2 874 ménages recensés à Pavilly se partagent entre 45 % de propriétaires et 53 % de locataires, dont 15 % dans le privé (Insee, recensement 2022).

Du côté de l'offre, 9 % des résidences principales sont des une ou deux pièces, et la vacance atteint 6,9 % des logements.

Au m², le studio et le T2 se louent plus cher que les grands logements, ce qui explique leur domination dans le meublé. Leur prix d'achat au m² est lui aussi supérieur, et l'écart se resserre : l'arbitrage n'est pas automatique.

Au-delà des moyennes, un partenaire spécialisé en location meublée peut chiffrer votre cas précis : le formulaire lui transmet votre projet, gratuitement et sans engagement.

Option A, le micro-BIC : l'abattement de 50 % s'applique quel que soit le niveau réel de vos dépenses. Option B, le réel : chaque charge justifiée est déduite, et l'amortissement vient par-dessus.

Pavilly : prix payé contre loyer encaissé

Le calcul pour Pavilly tient en trois nombres : 2 912 € le m² de prix médian (39 ventes sur cinq ans), 11,2 € le m² par mois de loyer moyen, et un rendement brut indicatif de 4,6 %, avant charges et fiscalité.

Cas type : 25 m² au loyer moyen des petites surfaces de Pavilly (12,7 € le m²) représentent environ 320 € par mois. Au prix médian, ce studio s'achète autour de 73 000 €, frais en plus.

Pavilly relève de la zone B2, un marché intermédiaire aux prix plus accessibles. La demande locative est réelle, mais elle appelle un ciblage précis du locataire.

Sources : Carte des loyers 2025 (ministère de la Transition écologique), Statistiques DVF (Etalab), zonage ABC en vigueur · notre méthode

L'impôt sur un loyer meublé, mode d'emploi

Les loyers d'un meublé relèvent des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), pas des revenus fonciers. Option A, le micro-BIC : il s'applique sans démarche jusqu'à 83 600 € de recettes en 2026 ; vous déclarez les loyers bruts, l'administration retire un abattement forfaitaire de 50 % et impose le reste.

Le réel impose une comptabilité (liasse 2031 et annexes 2033), généralement confiée à un expert-comptable dont les honoraires sont déductibles. En retour, charges et amortissement comptent pour leur montant exact ; l'amortissement ne peut pas créer de déficit, mais la fraction non utilisée se reporte sans limite de temps.

Le résultat ainsi obtenu subit l'impôt sur le revenu, à votre taux marginal, et les prélèvements sociaux, fixés à 18,6 % sur la location meublée par la loi de financement de la sécurité sociale pour 2026 (17,2 % pour la location nue).

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Plus-value LMNP : ce que la réforme de 2025 modifie

La revente d'un meublé non professionnel est imposée comme celle de tout logement détenu par un particulier : plus-value diminuée des abattements pour durée de détention, exonération totale après 30 ans.

Depuis le 15 février 2025, les amortissements pratiqués au régime réel viennent minorer le prix d'achat pris en compte dans la plus-value. La base taxable à la vente est donc plus élevée qu'avant la réforme.

À ne pas oublier : les résidences étudiantes, seniors et EHPAD demeurent en dehors de la réintégration des amortissements.

Studio, T2 ou résidence services : trois options

Le premier réflexe du loueur en meublé reste la petite surface : studio et T1 affichent le meilleur loyer au m² et s'adressent à la clientèle la plus nombreuse, étudiants en premier lieu.

Option 2, le T2 : des locataires plus stables, jeune couple ou salarié en mission longue. Moins de loyer au m², davantage de durée dans les baux.

Avec la résidence services, un exploitant gère tout et verse en échange le loyer prévu au contrat. Depuis 2025, ces lots échappent à la réintégration des amortissements à la revente, un avantage à peser face au risque d'exploitant.

Quatre vérifications avant une offre : le diagnostic de performance énergétique (un logement classé G n'est plus louable en résidence principale depuis 2025), la situation de la copropriété, les charges annuelles et la taxe foncière.

Fiche de la commune : Pavilly sur Wikipédia.

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