LMNP à Bihorel : combien ça rapporte, et sous quel régime

Bihorel (8 199 habitants) fonctionne comme un marché de proximité : offre locative réduite, prix d'achat modérés, demande liée aux employeurs et aux établissements du secteur. Un LMNP s'y décide dossier par dossier, avec les repères ci-dessous.

Un seul chiffre résume le marché locatif de Bihorel : 18 % des ménages louent dans le parc privé, sur 4 038 résidences principales comptées par l'Insee.

Les logements d'une ou deux pièces pèsent 13 % des résidences principales ; le taux de logements vacants de la commune s'établit à 7,5 %.

À surface égale, un petit logement loué meublé rapporte en règle générale davantage qu'un logement vide. C'est le premier levier du LMNP ; le second, c'est le régime fiscal.

Une minute de formulaire, et votre demande part vers un partenaire spécialisé. La suite vous appartient : aucune obligation de donner suite.

Classer deux villes par leur seul prix d'achat ne dit rien : la variable utile est le rapport entre ce que l'on paie et ce que le bien rapporte, autrement dit le rendement brut.

LMNP à Bihorel : le calcul de base

À Bihorel, la médiane de 653 transactions d'appartements sur cinq ans s'établit à 2 250 € le m². Le loyer moyen, 13,1 € le m² par mois charges comprises, conduit à un rendement brut indicatif de 7,0 %.

Appliqué à un studio de 25 m² à Bihorel : un loyer de l'ordre de 370 € par mois (le T1-T2 se loue 14,8 € le m²), pour un prix d'achat voisin de 56 000 €, droits de mutation non compris.

Le classement de Bihorel en zone B1 traduit un marché tendu, sans atteindre le niveau des métropoles. C'est fréquemment dans cette zone que le ratio loyer sur prix est le plus équilibré.

Sources : Carte des loyers 2025 (ministère de la Transition écologique), Statistiques DVF (Etalab), zonage ABC en vigueur · notre méthode

Option A ou option B : micro-BIC ou régime réel

Pour le fisc, un loyer meublé est un BIC. Sous le micro-BIC (recettes 2026 jusqu'à 83 600 €), la moitié des loyers seulement est imposée, grâce à l'abattement forfaitaire de 50 %. Un meublé de tourisme non classé est traité à part : 15 000 € de plafond, 30 % d'abattement.

Option B, le régime réel, sur option : vous déduisez vos charges effectives (intérêts d'emprunt, taxe foncière, assurance, travaux, gestion, honoraires comptables) et, surtout, l'amortissement du bâti hors terrain et du mobilier. Tant que ces déductions égalent les loyers, le résultat imposable est nul.

Le plafonnement de l'amortissement, un temps envisagé, n'a pas été adopté : la loi de finances 2026, promulguée le 20 février 2026, maintient le régime réel du LMNP en l'état.

Faire chiffrer mon arbitrage LMNP

Revente d'un LMNP : le calcul depuis 2025

Le LMNP conserve un atout à la sortie : la plus-value est celle d'un particulier, pas celle d'une entreprise. La durée de détention réduit la note année après année, jusqu'à l'exonération complète au bout de 30 ans.

Depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits au réel majorent la plus-value imposable lors de la vente. L'option B reste souvent gagnante, mais l'arbitrage se pose désormais sur toute la durée de détention.

Une exception subsiste pour les résidences services accueillant étudiants, seniors ou personnes dépendantes : leurs propriétaires ne réintègrent aucun amortissement.

Le choix du bien en location meublée

Option 1, le studio ou le T1 : loyer au m² maximal, demande étudiante et jeunes actifs, budget d'entrée limité. Le prix à payer : une rotation rapide des occupants.

Le T2 est le compromis classique : loyer encore soutenu, locataires plus durables qu'en studio, et revente facilitée auprès d'acheteurs qui veulent y habiter.

Autre formule, la résidence services, étudiante, seniors ou d'affaires : un gestionnaire l'exploite et verse un loyer dans le cadre d'un bail commercial. Aucune recherche de locataire, mais une dépendance totale à la santé de l'exploitant.

Un bien locatif se choisit avec les critères du locataire : desserte, commerces, lumière, calme. Un logement qui se visite bien se loue plus cher et plus vite.

Pour replacer Bihorel dans son contexte, la notice Bihorel de Wikipédia présente la commune, sa population et son activité.

Faites chiffrer votre scénario LMNP : une minute de formulaire, un partenaire spécialisé vous rappelle, sans engagement.

Évaluer un meublé à Bihorel