LMNP à Fécamp : combien ça rapporte, et sous quel régime

Dans une commune de 18 016 habitants comme Fécamp (département de la Seine-Maritime), le meublé répond à des besoins identifiés : un salarié d'un employeur local, un apprenti, une mission de quelques mois. La rentabilité se construit sur cette demande précise, pas sur un flux continu de candidats.

La profondeur du marché se lit dans la part de locataires : 59 % des ménages de Fécamp, dont 30 % dans le privé, pour 40 % de propriétaires (Insee, recensement 2022). Une part élevée raccourcit le délai de relocation.

À Fécamp, les logements d'une ou deux pièces comptent pour 19 % des résidences principales, et 9,6 % des logements sont vacants.

311 étudiants suivent une formation supérieure à Fécamp à la rentrée 2024, soit 1,7 pour 100 habitants : une demande qui se renouvelle chaque année pour les studios meublés, sur des baux de neuf mois ou d'un an.

Partir d'un loyer réaliste, celui des annonces comparables du quartier, et non du loyer espéré : c'est la règle qui protège le calcul de rendement contre les désillusions.

Une minute de formulaire, et votre demande part vers un partenaire spécialisé. La suite vous appartient : aucune obligation de donner suite.

Un meublé bien situé et correctement équipé se reloue en quelques jours. Chaque mois de vacance évité se lit directement dans le rendement net.

LMNP à Fécamp : le calcul de base

À Fécamp, le m² d'appartement se paie en médiane 1 865 € et se loue 11,7 € par mois, charges incluses. Annualisé, le ratio brut indicatif s'élève à 7,5 %.

Ramené à un studio de 25 m² à Fécamp, cela donne un loyer d'environ 310 € par mois, sur la base du loyer des T1-T2 (12,3 € le m²), pour un achat autour de 47 000 € hors droits de mutation.

Le classement de Fécamp en zone B1 traduit un marché tendu, sans atteindre le niveau des métropoles. C'est fréquemment dans cette zone que le ratio loyer sur prix est le plus équilibré.

Sources : Carte des loyers 2025 (ministère de la Transition écologique), Statistiques DVF (Etalab), zonage ABC en vigueur · notre méthode

L'impôt sur un loyer meublé, mode d'emploi

Les loyers d'un meublé ne sont pas des revenus fonciers mais des bénéfices industriels et commerciaux. Sans démarche, le loueur relève du micro-BIC tant que ses recettes 2026 ne dépassent pas 83 600 € : l'administration retranche 50 % et impose ce qui reste.

On accède au régime réel sur option. Son moteur est l'amortissement : une fraction du prix du bâti et du mobilier est déduite chaque année, par-dessus les charges effectives. Dès lors que le bien est financé par emprunt, il n'est pas rare que les loyers ne supportent aucun impôt.

Dans les deux options, le résultat imposable supporte l'impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux, portés à 18,6 % sur les revenus de location meublée non professionnelle par la loi de financement de la sécurité sociale pour 2026 (17,2 % en location nue).

Évaluer un meublé à Fécamp

Plus-value LMNP : ce que la réforme de 2025 modifie

Un loueur en meublé non professionnel vend comme un particulier, non comme une entreprise. Le temps joue pour lui : plus la détention s'allonge, plus les abattements rognent l'impôt, jusqu'à zéro passé 30 ans.

Depuis le 15 février 2025, le vendeur qui a amorti son bien au réel voit ces amortissements revenir dans le calcul de la plus-value. Une partie de l'économie d'impôt réalisée pendant la location est ainsi reprise à la sortie.

Précision utile : la réintégration ne s'applique ni aux résidences étudiantes, ni aux résidences seniors, ni aux EHPAD, ce qui pèse dans l'arbitrage en faveur de ces formules gérées.

Studio, T2 ou résidence services : trois options

Le studio est l'achat inaugural de nombreux loueurs : mise de départ contenue, ameublement bon marché, loyer au m² supérieur à celui des grands logements. Le revers est un turnover plus soutenu, donc davantage de gestion.

Le T2 s'adresse à des locataires qui s'installent : couples, salariés mutés, jeunes ménages. Le loyer au m² cède un peu face au studio, mais les baux durent et la vacance se raréfie.

La résidence services délègue tout à l'exploitant contre un loyer fixé au bail commercial. Ces lots échappent à la réintégration des amortissements à la revente, ce qui modifie l'arbitrage en leur faveur depuis 2025.

Le critère de décence énergétique s'applique aux meublés loués en résidence principale : depuis 2025, la classe G ferme l'accès à la location, et la classe F suivra en 2028. Un DPE médiocre doit entrer dans le prix négocié.

Avant de retenir la commune, la page Fécamp sur Wikipédia en donne une présentation générale.

Des moyennes au cas réel : décrivez votre projet de meublé, le chiffrage est gratuit et sans engagement.

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