LMNP à Lillebonne : combien ça rapporte, et sous quel régime
Un meublé à Lillebonne se décide sur deux variables, le prix d'achat et le loyer, puis sur un choix de régime. Cette page fournit les deux variables à partir des bases publiques et pose l'arbitrage fiscal qui en découle.
- Données publiques : ventes DVF, Carte des loyers et zonage ABC pour Lillebonne, chaque source nommée.
- Arbitrage 2026 : micro-BIC contre réel, amortissement, plus-value : les règles relues sur les textes en vigueur.
- Chiffrage offert : votre scénario évalué par un partenaire spécialisé, sans frais ni obligation.
Votre scénario LMNP à Lillebonne
Lillebonne (8 729 habitants) fonctionne comme un marché de proximité : offre locative réduite, prix d'achat modérés, demande liée aux employeurs et aux établissements du secteur. Un LMNP s'y décide dossier par dossier, avec les repères ci-dessous.
Côté demande, le recensement 2022 indique que 64 % des 4 143 ménages de Lillebonne sont locataires, et que 20 % le sont auprès d'un propriétaire privé : c'est précisément le segment du meublé.
Avec une vacance de 6,7 %, Lillebonne présente un marché proche de la moyenne française ; la cible du meublé, les logements d'une ou deux pièces, pèse 15 % des résidences principales.
Partir d'un loyer réaliste, celui des annonces comparables du quartier, et non du loyer espéré : c'est la règle qui protège le calcul de rendement contre les désillusions.
Votre scénario peut être chiffré sans frais : décrivez-le dans le formulaire, il est transmis à un partenaire spécialisé qui vous rappelle.
Un meublé bien situé et correctement équipé se reloue en quelques jours. Chaque mois de vacance évité se lit directement dans le rendement net.
Prix, loyer, rendement : les variables de Lillebonne
Première variable, le prix : à Lillebonne, la médiane des ventes d'appartements ressort à 1 591 € le m² (95 transactions sur cinq ans). Seconde variable, le loyer d'annonce : 11,9 € le m² par mois, charges comprises. Le ratio donne un rendement brut indicatif de 9,0 %.
Un studio de 25 m² à Lillebonne fixe les ordres de grandeur : 340 € par mois de loyer charges comprises, pour un prix d'achat d'environ 40 000 € avant frais.
Le classement de Lillebonne en zone B1 traduit un marché tendu, sans atteindre le niveau des métropoles. C'est fréquemment dans cette zone que le ratio loyer sur prix est le plus équilibré.
Sources : Carte des loyers 2025 (ministère de la Transition écologique), Statistiques DVF (Etalab), zonage ABC en vigueur · notre méthode
L'impôt sur un loyer meublé, mode d'emploi
Les loyers d'un meublé relèvent des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), pas des revenus fonciers. Option A, le micro-BIC : il s'applique sans démarche jusqu'à 83 600 € de recettes en 2026 ; vous déclarez les loyers bruts, l'administration retire un abattement forfaitaire de 50 % et impose le reste.
Le réel impose une comptabilité (liasse 2031 et annexes 2033), généralement confiée à un expert-comptable dont les honoraires sont déductibles. En retour, charges et amortissement comptent pour leur montant exact ; l'amortissement ne peut pas créer de déficit, mais la fraction non utilisée se reporte sans limite de temps.
Le résultat ainsi obtenu subit l'impôt sur le revenu, à votre taux marginal, et les prélèvements sociaux, fixés à 18,6 % sur la location meublée par la loi de financement de la sécurité sociale pour 2026 (17,2 % pour la location nue).
| Paramètre | Micro-BIC | Régime réel |
|---|---|---|
| Recettes 2026 au plus | 83 600 €, ou 15 000 € en meublé de tourisme non classé | Sans limite |
| Déduction | Forfait de 50 % (30 % en tourisme non classé) | Charges effectives plus amortissement |
| Amortissement | Aucun | Bâti hors terrain, et mobilier |
| Formulaire | 2042 C PRO | Liasse 2031 avec annexes 2033 |
| Comptabilité | Aucune | Obligatoire, le plus souvent déléguée à un expert-comptable |
| Plus-value de cession | Régime des particuliers | Celui des particuliers, amortissements réintégrés depuis 2025 |
Évaluer un meublé à Lillebonne
Plus-value LMNP : ce que la réforme de 2025 modifie
La revente d'un meublé non professionnel est imposée comme celle de tout logement détenu par un particulier : plus-value diminuée des abattements pour durée de détention, exonération totale après 30 ans.
Depuis le 15 février 2025, les amortissements pratiqués au régime réel viennent minorer le prix d'achat pris en compte dans la plus-value. La base taxable à la vente est donc plus élevée qu'avant la réforme.
À ne pas oublier : les résidences étudiantes, seniors et EHPAD demeurent en dehors de la réintégration des amortissements.
Studio, T2 ou résidence services : trois options
Le premier réflexe du loueur en meublé reste la petite surface : studio et T1 affichent le meilleur loyer au m² et s'adressent à la clientèle la plus nombreuse, étudiants en premier lieu.
Option 2, le T2 : des locataires plus stables, jeune couple ou salarié en mission longue. Moins de loyer au m², davantage de durée dans les baux.
Avec la résidence services, un exploitant gère tout et verse en échange le loyer prévu au contrat. Depuis 2025, ces lots échappent à la réintégration des amortissements à la revente, un avantage à peser face au risque d'exploitant.
Un bien locatif se choisit avec les critères du locataire : desserte, commerces, lumière, calme. Un logement qui se visite bien se loue plus cher et plus vite.
Pour replacer ces chiffres dans leur contexte (population, histoire, activité), la page Lillebonne de Wikipédia complète la lecture.
Option A ou option B pour votre projet ? Un partenaire spécialisé peut poser le calcul avec vous, sans frais.
Lillebonne et ses voisines : la carte des ratios bruts
Lillebonne affiche 9,0 % ; dans un rayon proche, 3 communes sur 18 obtiennent un ratio brut plus élevé. En tête, Bolbec à 8 km : 10,8 %.
Ces taux sont des rendements bruts calculés sur des moyennes communales : ils comparent des territoires et ne jugent pas un appartement donné, dont le prix, l'étage et l'état modifient le résultat.
Trois échelles pour situer Lillebonne
| Indicateur | Lillebonne / Seine-Maritime / France |
|---|---|
| Prix au m² (appartements) | 1 591 €2 369 €3 342 € |
| Loyer au m² (appartements) | 11,9 €12,1 €14,7 € |
| Loyer au m² d'un T1-T2 | 13,4 €13,9 €16,9 € |
| Rendement brut indicatif | 9,0 %6,1 %5,3 % |
Comment le m² a évolué à Lillebonne
| Année | Prix médian au m² |
|---|---|
| 2022 | 1 641 € |
| 2023 | 1 679 € |
| 2024 | 1 544 € |
À Lillebonne, le m² d'appartement a reculé de 1 641 € en 2022 à 1 544 € en 2024 (−5,9 %), quand la France évoluait de −4,6 %.
Le maximum de la période date de 2023, à 1 679 € le m².
Du brut au net : posez le calcul
Valeurs initiales : celles de Lillebonne. Remplacez prix, loyer et charges par ceux du bien réel : le résultat passe du brut au net avant impôt.
Valeurs de départ : loyer d'un T1-T2 (Carte des loyers 2025) et prix médian (DVF) de Lillebonne pour 25 m². Taxe foncière estimée à un mois de loyer : indiquez le montant de votre avis d'imposition. Calcul indicatif, hors fiscalité et crédit.
Arbitrages fréquents en LMNP
Un meublé à Lillebonne : quel rendement attendre ?
Le ratio affiché sur cette page est brut et indicatif : loyer d'annonce moyen sur prix médian des appartements de Lillebonne. Il sert à situer la commune par rapport à d'autres. Le rendement d'un logement précis dépendra de son prix négocié, des travaux, des charges, de la vacance et du régime fiscal retenu.
Louer meublé demande-t-il une autorisation ?
Pour un bail meublé de résidence principale, non, sauf dans les communes qui ont mis en place un permis de louer. La location touristique de courte durée relève d'un autre cadre : déclaration en mairie, parfois numéro d'enregistrement et changement d'usage. La mairie concernée est la seule source fiable sur ce point.
Micro-BIC ou réel : comment trancher ?
Le cadre est national. Option A, le micro-BIC : jusqu'à 83 600 € de recettes en 2026, abattement forfaitaire de 50 %. Option B, le réel : charges effectives plus amortissement du bâti et des meubles. L'option B prend l'avantage dès que ces déductions dépassent la moitié des loyers, ce qui est fréquent avec un crédit.
Studio ou T2 pour un premier meublé ?
Le studio offre le loyer au m² le plus élevé et une demande large (étudiants, jeunes actifs, salariés en mission), au prix d'une rotation plus fréquente. Le T2 se loue un peu moins cher au m² mais retient ses locataires plus longtemps. L'arbitrage dépend de la demande locale : campus, bassin d'emploi, desserte.
Quelles formalités pour démarrer ?
Louer meublé étant une activité commerciale, il faut d'abord s'immatriculer sur le guichet unique des formalités des entreprises, qui délivre un numéro SIRET. Ensuite, chaque année, les recettes se reportent sur la 2042 C PRO au micro-BIC, ou sur la liasse 2031 et ses annexes 2033 au régime réel.
Quelle fraîcheur pour les données de Lillebonne ?
Les prix sont la médiane des ventes d'appartements sur cinq ans dans les Statistiques DVF d'Etalab, mises à jour en juillet 2026. Les loyers viennent de la Carte des loyers 2025 du ministère de la Transition écologique, le zonage de la liste des communes en vigueur au 26 juin 2026. Les sources sont reliées depuis la page.
La page LMNP dans la Seine-Maritime replace Lillebonne parmi toutes les communes étudiées du département, avec le même ratio loyer sur prix pour chacune. Vue d'ensemble régionale : stratégie LMNP en Normandie.
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LMNP autour de Lillebonne
Port-Jérôme-sur-Seine (4 km) · Bolbec (8 km) · Yvetot (20 km) · Gonfreville-l'Orcher (23 km) · Harfleur (24 km) · Montivilliers (25 km) · Fécamp (29 km)
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