Revendre un LMNP : plus-value, réintégration des amortissements et durée de détention

La revente est l'instant où l'arbitrage fiscal se solde. Depuis la loi de finances 2025, le loueur au réel y retrouve une partie de ce qu'il a déduit : les amortissements reviennent dans la plus-value. Ce guide décrit la règle, la chiffre sur un cas, et montre pourquoi la durée de détention est devenue la variable décisive.

Le régime des particuliers

Le loueur non professionnel vend comme un particulier, pas comme une entreprise. La plus-value est la différence entre le prix de cession et le prix d'acquisition majoré de certains frais ; elle bénéficie d'abattements pour durée de détention, jusqu'à l'exonération d'impôt sur le revenu après 22 ans et de prélèvements sociaux après 30 ans. Le détail du calcul est sur la fiche Service Public sur les plus-values immobilières.

La réintégration des amortissements

Pour toute cession intervenue à compter du 15 février 2025, les amortissements déduits pendant la location au réel sont soustraits du prix d'acquisition retenu. La plus-value imposable s'en trouve augmentée d'un montant égal à ces amortissements.

Hypothèses : un bien acquis 140 000 € et cédé 175 000 €, après 35 000 € d'amortissements déduits. Avant la réforme, la plus-value brute était de 35 000 €. Elle devient 175 000 € moins (140 000 € moins 35 000 €), soit 70 000 €, avant abattements pour durée de détention.

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Les biens exclus

La réintégration ne s'applique pas aux logements situés en résidence services pour étudiants, en résidence seniors ni en EHPAD. Elle ne concerne pas davantage le loueur resté au micro-BIC, qui n'a rien amorti et n'a donc rien à réintégrer.

Cas chiffré : cession après dix ans

Reprenons le bien acquis 140 000 € et cédé 175 000 € après dix ans, avec 35 000 € d'amortissements déduits. Plus-value brute après réintégration : 70 000 € (les majorations forfaitaires du prix d'achat sont ignorées pour la lisibilité). Les abattements courent de la sixième à la dixième année, soit cinq années.

Total : environ 20 357 €. Sans réintégration, la plus-value brute aurait été de 35 000 € et l'impôt total d'environ 10 178 €. La réforme coûte donc près de 10 200 € sur ce scénario, à comparer avec l'impôt économisé pendant dix ans grâce aux 35 000 € amortis. Une surtaxe s'applique au-delà de 50 000 € de plus-value imposable à l'impôt sur le revenu.

Même bien, détention de vingt-deux ans

Si la cession intervient après vingt-deux ans, l'impôt sur le revenu disparaît. Les prélèvements sociaux subsistent, avec un abattement de 28 % (16 années à 1,65 % plus 1,60 % la vingt-deuxième) : base de 50 400 €, soit environ 8 669 €. La réintégration pèse alors moins de la moitié de ce qu'elle coûtait à dix ans. C'est tout l'enjeu de la variable temps.

Réduire l'impôt de sortie : quatre options

• Allonger la détention : les abattements s'accumulent, jusqu'aux exonérations de 22 et 30 ans.
• Garder les factures de travaux : dans certains cas, elles majorent le prix d'acquisition retenu, sans double emploi avec ce qui a déjà été déduit ou amorti.
• Orienter l'achat vers une résidence services quand le projet s'y prête : elles échappent à la réintégration.
• Chiffrer avant de signer, en comparant une vente immédiate avec une vente un ou deux ans plus tard.

Faut-il renoncer à l'option B ?

Rarement. L'impôt économisé pendant la détention est définitivement acquis, et la plus-value majorée subit ensuite les abattements pour durée de détention. La réforme pénalise surtout la revente rapide, où l'avantage du réel est repris avant que les abattements n'aient joué. L'arbitrage se pose donc en fonction de l'horizon de sortie : plus il est lointain, moins la réintégration pèse.

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