Amortissement LMNP : la mécanique, un plan chiffré et ses limites

L'amortissement est le levier qui fait du régime réel l'option gagnante dans la majorité des cas : une déduction annuelle calculée sur le coût du bien et de ses meubles, sans aucun décaissement. Il n'existe qu'au réel, la loi de finances 2026 l'a laissé inchangé, et il a désormais une contrepartie à la revente. Voici comment le lire et le calculer.

Le principe comptable

Murs et meubles perdent de la valeur avec les années. Le régime réel traduit cette usure en charge annuelle : le coût d'acquisition est réparti sur la durée d'utilisation prévue, et chaque fraction vient réduire le résultat de l'année. Aucune dépense n'a lieu cette année-là ; c'est une charge calculée, qui abaisse l'impôt sans toucher la trésorerie. D'où son poids dans l'arbitrage entre micro-BIC et réel.

Amortissable ou non : le tri des postes

• Le bâti : prix d'acquisition, droits de mutation inclus si l'on retient cette option, déduction faite de la part du terrain.
• Le terrain, lui, ne s'amortit jamais : sa quote-part, souvent comprise entre 10 et 20 % pour un appartement et davantage pour une maison, est retirée de la base et doit pouvoir être justifiée.
• Le mobilier et l'équipement : literie, électroménager, vaisselle, amortis sur quelques années.
• Les travaux d'amélioration ou d'agrandissement, amortis sur leur durée propre ; l'entretien et les réparations, eux, passent en charges l'année de leur règlement.

Le bâti est généralement ventilé par composants (structure, toiture et façades, installations techniques, agencements), chacun avec sa durée. Cette décomposition doit rester cohérente et défendable en cas de contrôle : c'est l'un des motifs pour lesquels le réel se pratique rarement sans expert-comptable.

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La règle du déficit

L'amortissement ne crée pas de déficit et ne l'aggrave pas. Il s'impute uniquement sur le bénéfice qui subsiste après les autres charges. La fraction non utilisée n'est pas perdue : elle est reportée sans limitation de durée et viendra effacer les bénéfices futurs. Ce stock d'amortissements différés est l'un des actifs invisibles du loueur au réel ; il se suit d'une liasse à l'autre.

Un plan d'amortissement chiffré

Hypothèses : un appartement acquis 150 000 € frais inclus, dont 15 % de terrain, et 6 000 € de mobilier. Ventilation indicative :

Soit 6 382 € déduits chaque année sans décaissement, pendant la durée de vie des agencements et du mobilier, puis un montant décroissant à mesure que les composants courts arrivent à terme. Ces durées et pourcentages sont des pratiques courantes, à adapter au bien réel et à pouvoir justifier.

Les quatre erreurs qui coûtent

• Amortir le terrain : c'est exclu, et c'est pourtant l'erreur que l'on rencontre le plus.
• Raccourcir les durées pour gonfler la déduction : elles doivent refléter l'usage réel.
• Perdre le fil des amortissements différés : non repris dans les liasses suivantes, ils sont perdus de fait.
• Oublier la revente : depuis 2025, chaque euro amorti majore la plus-value imposable, sauf en résidence services.

La contrepartie à la revente

Pour les cessions intervenues depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits sont réintégrés dans la plus-value : ils diminuent le prix d'acquisition retenu, donc augmentent la base imposable. Cette règle épargne les lots situés en résidence services étudiante, résidence seniors ou EHPAD. Le calcul général est décrit sur la fiche Service Public sur les plus-values immobilières.

L'amortissement reste rentable : l'impôt économisé pendant la détention est acquis, et les abattements pour durée de détention continuent de rogner la plus-value (exonération d'impôt sur le revenu après 22 ans, de prélèvements sociaux après 30 ans). Simplement, l'arbitrage se projette désormais jusqu'à la date de sortie.

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