LMNP ou LMP : les deux seuils, ce qui change, et comment anticiper la bascule

Le passage de LMNP à LMP ne se décide pas : il se constate, dès que deux seuils sont franchis la même année. Ses effets, eux, sont lourds : cotisations sociales, traitement du déficit, régime de plus-value. Ce guide pose les deux conditions, compare les régimes et montre sur trois profils où chacun se situe.

Les deux conditions du professionnel

D'après l'article 155 du code général des impôts, tel que commenté au BOFiP, le loueur est professionnel lorsque les deux conditions suivantes sont réunies :

les recettes annuelles de location meublée du foyer excèdent 23 000 € ;
et elles dépassent les autres revenus d'activité du foyer (salaires, bénéfices professionnels, pensions de retraite).

L'absence de l'une des deux suffit à rester non professionnel : un cadre qui perçoit 28 000 € de loyers meublés et 55 000 € de salaire demeure LMNP.

Ce qui bascule avec le statut professionnel

Point	LMNP	LMP
Déficit	Imputable sur les seuls bénéfices de location meublée non professionnelle	Imputable sur le revenu global, sous conditions
Prélèvements	Prélèvements sociaux sur le résultat	Cotisations sociales des indépendants
Plus-value	Régime des particuliers	Régime des plus-values professionnelles, exonération possible selon durée et recettes

Le détail est exposé sur la fiche Service Public consacrée aux revenus de location meublée et dans le BOFiP.

Faire chiffrer mon arbitrage LMNP

Trois profils, trois réponses

Nadia, salariée : 38 000 € de salaire, 19 000 € de loyers meublés. Premier seuil non atteint : LMNP.
Julien, cadre : 55 000 € de salaire, 28 000 € de loyers. Premier seuil franchi, second non, puisque le salaire reste plus élevé : LMNP.
Hélène, retraitée : 20 000 € de pension, 25 000 € de loyers. Les deux seuils sont franchis la même année, les loyers dépassant à la fois 23 000 € et la pension : LMP.

La retraite, moment de bascule

C'est le scénario le plus fréquent : les revenus d'activité reculent, les loyers restent. Un loueur dont les recettes dépassent 23 000 € a intérêt, quelques années avant la retraite, à mesurer l'effet d'un passage en LMP, cotisations sociales d'indépendant et changement de régime de plus-value compris, pour décider s'il ajuste son parc ou ses baux.

Prévenir une bascule subie

La bascule survient d'elle-même quand les conditions se trouvent réunies : départ à la retraite, baisse des autres revenus d'activité, acquisition d'un logement supplémentaire. Avant chaque événement de ce type, le réflexe est de recalculer les deux seuils sur l'année à venir, foyer entier compris.

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Questions fréquentes

Au-delà de 23 000 € de loyers, devient-on LMP d'office ?

Non. Il faut en plus que ces recettes dépassent les autres revenus d'activité du foyer. Les deux conditions sont cumulatives.

Une pension de retraite compte-t-elle comme revenu d'activité ?

Oui. Elles comptent parmi les revenus d'activité retenus, ce qui explique que la retraite soit le moment de bascule le plus fréquent.

Le statut professionnel peut-il se choisir ?

Non. Le statut résulte des deux conditions de recettes et de revenus ; il ne s'obtient pas sur option.

Être professionnel, est-ce un avantage ?

Selon les cas. Il autorise l'imputation d'un déficit sur le revenu global, mais déclenche des cotisations sociales d'indépendant généralement plus lourdes que les prélèvements sociaux.

Faut-il raisonner seul ou à l'échelle du foyer ?

Par foyer fiscal : l'ensemble des recettes de location meublée du foyer est comparé à l'ensemble de ses autres revenus d'activité.

Que se passe-t-il en cas de bascule en cours de détention ?

Le statut professionnel s'applique dès que les deux conditions sont réunies : cotisations d'indépendant sur les revenus, plus-value relevant des règles professionnelles. Le calcul se fait quand le seuil approche, pas une fois franchi.