Le parcours déclaratif du LMNP : SIRET, 2042 C PRO, liasse 2031

Un meublé se déclare en deux temps : une immatriculation unique au démarrage, puis une déclaration annuelle dont la forme dépend de l'option retenue, micro-BIC ou réel. Le parcours est balisé ; les erreurs, elles, sont toujours les mêmes. Voici l'ensemble, étape par étape.

Étape 1 : l'immatriculation

Dans les quinze jours suivant la mise en location, l'activité se déclare sur le guichet unique des formalités d'entreprises, via le formulaire de début d'activité de loueur en meublé. Vous obtenez un numéro SIRET ; sans lui, aucune liasse au réel ne peut être déposée et la CFE ne peut pas être établie.

Étape 2 : déclarer sous l'option A (micro-BIC)

Aucune comptabilité à tenir. Le montant brut des loyers encaissés, charges comprises, se reporte dans la rubrique des locations meublées non professionnelles de la déclaration complémentaire 2042 C PRO, déposée avec la déclaration de revenus du printemps. L'abattement de 50 % (ou 30 % pour un meublé de tourisme non classé) est calculé par l'administration.

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Étape 3 : déclarer sous l'option B (réel)

• Une liasse 2031-SD est établie avec ses annexes 2033-A à 2033-G (bilan simplifié, compte de résultat, tableau des amortissements, suivi des déficits), puis télétransmise, en général au mois de mai.
• Bénéfice ou déficit, ce résultat rejoint ensuite la 2042 C PRO.
• Le réel suppose un bilan et une comptabilité d'engagement : c'est la raison pour laquelle la plupart des loueurs confient cette étape à un expert-comptable.

Les dates limites varient chaque année ; le calendrier à jour figure sur la page des locations meublées sur impots.gouv.fr.

Le calendrier d'une année

• En continu : conserver quittances, factures, avis d'imposition et échéancier du prêt.
• Avant mai : sous l'option B, la liasse 2031 et ses annexes doivent être prêtes, leur télétransmission intervenant le plus souvent dans les premiers jours de mai.
• Printemps : sur la 2042 C PRO jointe à la déclaration de revenus, inscrire soit les recettes brutes (option A), soit le résultat de la liasse (option B).
• Été : avis d'impôt sur le revenu, prélèvements sociaux inclus.
• Novembre et décembre : avis de CFE dans l'espace professionnel, règlement avant le 15 décembre en général.

La question de la TVA

Sauf exception, un meublé loué pour l'habitation échappe à la TVA : il est exonéré, et le loueur n'en facture pas et n'en récupère pas. L'exception tient aux locations assorties de prestations para-hôtelières, en particulier en résidence services gérée sous bail commercial : les loyers y sont soumis à la TVA, ce qui ouvre, sous conditions, la récupération de la TVA payée sur un lot neuf (voir le guide sur les résidences services).

Les quatre erreurs classiques

• Porter les loyers meublés sur la 2044, formulaire des revenus fonciers : c'est celui de la location nue, pas du meublé.
• Omettre l'immatriculation : sans SIRET, le réel est inaccessible.
• Déclarer des loyers nets de charges au micro-BIC alors que ce sont les recettes brutes qui comptent.
• Négliger l'avis de CFE, mis en ligne dans l'espace professionnel l'année qui suit le début d'activité.

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