Statut LMNP : le cadre, les seuils et les décisions qu'il impose

Être loueur en meublé non professionnel n'est pas un choix : c'est la situation par défaut de quiconque loue un logement garni sans franchir les deux seuils du professionnel. Ce qui se choisit, en revanche, c'est la manière d'en tirer parti. Ce guide décrit le cadre 2026, puis isole les décisions que le statut met entre vos mains dès le premier bail.

La frontière entre non professionnel et professionnel

Pour le fisc, louer un meublé est une activité commerciale : les loyers entrent dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux, à l'inverse de la location nue qui produit des revenus fonciers. Le loueur reste « non professionnel » tant qu'il n'atteint pas les deux conditions du professionnel fixées par l'article 155 du code général des impôts, tel que commenté au BOFiP.

Ces conditions sont cumulatives. Il faut, la même année, que les recettes de location meublée du foyer dépassent 23 000 € et qu'elles excèdent les autres revenus d'activité du foyer (salaires, bénéfices, pensions). Un seul seuil franchi ne suffit pas : le loueur demeure LMNP. Dans le doute, c'est le texte du code qui prime sur les reformulations que l'on trouve ici ou là.

Ce qui fait qu'un logement est « meublé »

Un logement loué comme résidence principale est meublé lorsqu'il contient, au minimum, l'équipement dressé par le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 : literie avec couette ou couverture, volets ou rideaux dans les chambres, plaques de cuisson, four ou micro-ondes, réfrigérateur doté d'un compartiment congélation, vaisselle et ustensiles, table et sièges, étagères, luminaires, matériel d'entretien. Un oubli sur cette liste peut requalifier le bail en location vide.

Le bail meublé de résidence principale court sur un an, ou neuf mois sans reconduction pour un étudiant. Le bail mobilité, de un à dix mois, est réservé aux personnes en formation, en stage, en mission ou en mutation. Le choix du bail est la première décision du loueur : il conditionne la durée d'engagement et le profil du locataire.

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Les formalités, dans l'ordre

• Immatriculer l'activité sur le guichet unique des formalités d'entreprises dans les quinze jours qui suivent le premier bail : un numéro SIRET vous est attribué, il figurera sur chaque déclaration.
• Trancher le régime : micro-BIC par défaut, régime réel sur option. C'est la deuxième décision, et la plus lourde de conséquences (voir le guide dédié).
• Déclarer les recettes au printemps : sur la 2042 C PRO au micro-BIC, via la liasse 2031-SD et ses annexes 2033 au réel.
• Régler la cotisation foncière des entreprises lorsqu'elle est due, à partir de la deuxième année.

Les obligations qui accompagnent le statut

• Un contrat écrit, conforme au bail type du meublé, assorti d'un inventaire du mobilier et d'un état des lieux.
• Un logement décent : depuis le 1er janvier 2025, un logement noté G au diagnostic de performance énergétique ne peut plus être proposé en résidence principale, meublé ou non ; la classe F suivra en 2028.
• Un dépôt de garantie qui ne peut excéder deux mois de loyer hors charges en meublé de résidence principale.
• Les diagnostics à annexer : performance énergétique, électricité et gaz selon l'âge des installations, risques, plomb pour les immeubles anciens.

Nom propre, indivision ou SCI ?

Le LMNP s'exerce en nom propre ou en indivision. Passer par une SCI n'est pas anodin : la location meublée étant commerciale, une SCI qui la pratique habituellement bascule en principe à l'impôt sur les sociétés, avec d'autres règles d'amortissement et de plus-value. Ce montage se chiffre avant l'acquisition ; après, il est trop tard pour revenir en arrière sans coût.

Ce que le statut apporte, en quatre points

• Un loyer généralement supérieur à celui d'une location vide de même surface.
• Au réel, un amortissement qui réduit fortement, parfois jusqu'à zéro, l'impôt sur les loyers pendant des années.
• Un bail d'un an (neuf mois pour un étudiant), plus souple que le bail vide de trois ans.
• Une plus-value de cession imposée selon le régime des particuliers, abattements pour durée de détention compris.

Les paramètres 2026 à retenir

La loi de finances 2026, promulguée le 20 février 2026, laisse le statut intact : plafond du micro-BIC porté à 83 600 € de recettes pour les revenus 2026, abattement de 50 % en location à l'année, amortissement du régime réel préservé après le rejet de l'amendement qui voulait le limiter à 2 % par an.

Deux évolutions récentes pèsent en revanche sur l'arbitrage. Depuis la loi de finances 2025, les amortissements déduits sont réintégrés dans la plus-value à la revente (hors résidences étudiantes, seniors et EHPAD). Et depuis la loi de financement de la sécurité sociale pour 2026, les revenus de location meublée non professionnelle supportent 18,6 % de prélèvements sociaux. Le détail figure sur la fiche Service Public consacrée aux revenus de location meublée.

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