CFE et LMNP : qui la doit, comment elle se calcule, qui en est exonéré

Parce que le meublé est une activité commerciale, il entre dans le champ de la cotisation foncière des entreprises, impôt local annuel que beaucoup de loueurs découvrent à la lecture de leur premier avis. Montant, exonérations, calendrier : voici de quoi l'intégrer dans le calcul plutôt que de la subir.

Le principe

Tout loueur en meublé, professionnel ou non, est en principe assujetti à la CFE dans chaque commune où il loue. La base est la valeur locative du logement, à laquelle s'applique le taux voté par la commune ou l'intercommunalité. Quand cette base est faible, ce qui est le cas d'un studio, une cotisation minimum prend le relais ; son montant dépend de la commune et de la tranche de recettes du loueur.

Les exonérations à connaître

• Recettes modestes : en dessous de 5 000 € de recettes annuelles, le loueur est exonéré de la cotisation minimum.
• Année de création : aucune CFE n'est due l'année où l'activité démarre.
• Location d'une partie de sa résidence principale, à loyer raisonnable : exonération possible sous conditions.
• Délibération locale : certaines communes exonèrent les meublés de tourisme classés ou les chambres d'hôtes.

Les conditions précises sont décrites sur la fiche Service Public Entreprendre consacrée à la CFE.

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Deux situations chiffrées

Hypothèse 1 : un loueur encaisse 4 800 € de loyers par an pour un seul studio. Sous 5 000 €, il est exonéré de la cotisation minimum. Hypothèse 2 : un loueur de deux studios perçoit 9 000 € par an. Le seuil est dépassé ; si la valeur locative des logements est faible, c'est la cotisation minimum de la commune qui s'applique, dans la tranche correspondant à ses recettes. Son montant varie du simple au triple selon les communes : l'avis en ligne donne le chiffre exact.

Un avis par commune

La CFE est établie dans chaque commune où un bien est loué. Un propriétaire qui détient un studio à Rouen et un autre au Havre reçoit donc deux avis, calculés chacun selon les taux et la cotisation minimum de la commune concernée.

Déclaration et paiement

L'immatriculation suffit en général à déclencher l'imposition ; un formulaire 1447-C peut être réclamé pour la première année. L'avis n'arrive pas par courrier : il est déposé dans l'espace professionnel d'impots.gouv.fr, et le règlement se fait en ligne, le plus souvent avant le 15 décembre. Au régime réel, la CFE est une charge déductible du résultat.

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