LMNP à Montivilliers : combien ça rapporte, et sous quel régime

Environ 15 457 habitants vivent à Montivilliers, dans le département de la Seine-Maritime. À cette échelle, un meublé se raisonne au cas par cas : le prix d'achat joue en faveur du rendement, mais la profondeur de la demande doit être établie avant de signer.

Côté demande, le recensement 2022 indique que 45 % des 7 249 ménages de Montivilliers sont locataires, et que 21 % le sont auprès d'un propriétaire privé : c'est précisément le segment du meublé.

Avec une vacance de 5,8 %, Montivilliers présente un marché tendu, où les logements trouvent vite preneur ; la cible du meublé, les logements d'une ou deux pièces, pèse 15 % des résidences principales.

À surface égale, un petit logement loué meublé rapporte en règle générale davantage qu'un logement vide. C'est le premier levier du LMNP ; le second, c'est le régime fiscal.

Bien repéré ou simple enveloppe budgétaire, peu importe l'avancement : remplissez le formulaire et un partenaire spécialisé reviendra vers vous pour en discuter.

Le choix du régime, micro-BIC ou réel, modifie fréquemment la rentabilité nette plus qu'une négociation de quelques euros sur le loyer. L'arbitrage se fait avant la première déclaration, pas après.

Prix, loyer, rendement : les variables de Montivilliers

Première variable, le prix : à Montivilliers, la médiane des ventes d'appartements ressort à 2 564 € le m² (277 transactions sur cinq ans). Seconde variable, le loyer d'annonce : 13,2 € le m² par mois, charges comprises. Le ratio donne un rendement brut indicatif de 6,2 %.

Un studio de 25 m² à Montivilliers fixe les ordres de grandeur : 370 € par mois de loyer charges comprises, pour un prix d'achat d'environ 64 000 € avant frais.

Zone B1 pour Montivilliers, selon le zonage ABC : grandes agglomérations et villes où la demande de logements reste nourrie.

Sources : Carte des loyers 2025 (ministère de la Transition écologique), Statistiques DVF (Etalab), zonage ABC en vigueur · notre méthode

Micro-BIC contre réel : poser le calcul

Le socle est commun à tous les loueurs en meublé : des loyers imposés en BIC, et un micro-BIC appliqué par défaut jusqu'à 83 600 € de recettes en 2026. L'abattement de 50 % tient lieu de charges ; la moitié restante est imposée.

Au réel, le forfait cède la place à vos dépenses réelles, augmentées de l'amortissement du bien et de son équipement. Plus de formalités, une comptabilité à produire, mais une base imposable bien inférieure à celle du micro-BIC.

Le seuil de bascule est simple : dès que charges et amortissement dépassent 50 % des loyers, soit l'abattement du micro-BIC, l'option B l'emporte. Avec un emprunt en cours, ce seuil est franchi dès les premières années dans la plupart des cas.

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Détenir ou revendre : la variable temps

Le régime des plus-values des particuliers s'applique à la revente d'un meublé non professionnel : abattements progressifs, impôt sur le revenu nul après 22 ans, prélèvements sociaux nuls après 30 ans.

La loi de finances pour 2025 a modifié ce cadre : pour les cessions intervenues depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits au régime réel sont retirés du prix d'acquisition retenu, et la plus-value imposable augmente d'autant.

Les lots en résidence services (étudiants, seniors, EHPAD) restent hors du champ de la réforme : leurs amortissements ne sont pas réintégrés.

Quel logement pour un meublé ?

Studios et T1 tiennent le haut du marché meublé : demande forte, rendement au m² élevé, revente aisée à d'autres investisseurs. Seule ombre : des baux courts.

Choisir un deux-pièces, c'est troquer un peu de loyer au m² contre de la stabilité : moins de relocations, moins de frais, et un public de revente élargi aux propriétaires occupants.

Dernière voie, la résidence services : bail commercial avec un gestionnaire, loyer versé selon les clauses, que le logement soit occupé ou non. Aucune signature avant lecture intégrale du bail.

En copropriété, le règlement et les derniers procès-verbaux d'assemblée générale renseignent sur les travaux votés, un ravalement à venir ou des restrictions d'usage qui pourraient contrarier le projet.

Pour replacer Montivilliers dans son contexte, la notice Montivilliers de Wikipédia présente la commune, sa population et son activité.

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