LMNP dans la Seine-Maritime : rendement brut, prix et régime fiscal, le calcul
Dans le département de la Seine-Maritime, le ratio entre loyer et prix d'achat varie fortement d'une commune à l'autre. Nous l'avons calculé pour chacune, et nous rappelons ensuite l'arbitrage fiscal qui s'applique partout : micro-BIC ou réel.
- Deux options comparées à chaque étape : micro-BIC ou réel, studio ou T2, détenir ou revendre
- Des bases publiques nommées : ventes DVF, Carte des loyers, zonage ABC
- Un chiffrage de votre scénario par un partenaire spécialisé, gratuit et sans engagement
Arbitrage LMNP : Seine-Maritime
Le meublé dans le département de la Seine-Maritime : les trois variables
Prix d'achat
Médiane des ventes d'appartements sur cinq ans, pour chaque commune, d'après les Statistiques DVF d'Etalab.
Loyer d'annonce
Loyer moyen au m² charges comprises, tous appartements confondus puis pour les T1-T2 seuls.
Ratio loyer sur prix
Douze mois de loyer rapportés au prix médian : le rendement brut indicatif qui classe les communes du département de la Seine-Maritime.
D'une commune à l'autre, le département de la Seine-Maritime (76) présente des ratios loyer sur prix très contrastés. Fécamp, sa ville la plus peuplée, compte environ 18 016 habitants ; suivent Fécamp, Elbeuf, Montivilliers, Bois-Guillaume, Canteleu.
Au sein d'un même département, le rendement brut va parfois du simple au double : les communes chères rapportent moins en pourcentage, mais se louent avec moins de vacance.
Option A ou option B dans le département de la Seine-Maritime
Le cadre fiscal ne change pas avec le département. Pour les recettes 2026, l'option A, le micro-BIC, couvre jusqu'à 83 600 € de loyers avec un abattement de 50 % ; l'option B, le régime réel, déduit les charges effectives et amortit le bâti et le mobilier.
| Paramètre | Micro-BIC | Régime réel |
|---|---|---|
| Recettes 2026 au plus | 83 600 €, ou 15 000 € en meublé de tourisme non classé | Sans limite |
| Déduction | Forfait de 50 % (30 % en tourisme non classé) | Charges effectives plus amortissement |
| Amortissement | Aucun | Bâti hors terrain, et mobilier |
| Formulaire | 2042 C PRO | Liasse 2031 avec annexes 2033 |
| Comptabilité | Aucune | Obligatoire, le plus souvent déléguée à un expert-comptable |
| Plus-value de cession | Régime des particuliers | Celui des particuliers, amortissements réintégrés depuis 2025 |
L'amortissement du régime réel est sorti intact de la loi de finances 2026 : l'amendement qui prévoyait de le plafonner n'a pas été adopté.
Plus-value : la variable à intégrer
Pour les cessions intervenues depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits au réel sont réintégrés dans la plus-value imposable. Celle-ci reste calculée selon le régime des particuliers, abattements pour durée de détention compris.
Les loueurs qui conservent leur bien longtemps restent les mieux placés, grâce aux abattements pour durée de détention.
Des moyennes au cas réel
Le formulaire transmet votre projet à un partenaire spécialisé en location meublée, qui vous rappelle pour le chiffrer. Sans frais, sans obligation.
Avant toute offre, le diagnostic de performance énergétique : depuis 2025, un logement classé G ne peut plus être loué en résidence principale, meublé compris.
Soixante secondes de formulaire suffisent : un partenaire spécialisé vous rappelle pour chiffrer le projet, gratuitement.
Prix, loyer, rendement dans la Seine-Maritime
Prix médian dans la Seine-Maritime : 2 369 € le m² (France : 3 342 €). Loyer moyen : 12,1 € le m², 13,9 € pour un T1-T2. Ratio brut indicatif qui en découle : 6,1 %. 52 communes du département sont étudiées ici.
Le rendement brut excède la moyenne nationale (5,3 %) de 0,8 point(s). Signal favorable, à confirmer commune par commune par la demande locative.
Le classement des communes de la Seine-Maritime
| Commune | Prix au m² | Loyer au m² | Rendement brut | Zonage |
|---|---|---|---|---|
| Fécamp | 1 865 € | 11,7 € | 7,5 % | B1 |
| Elbeuf | 1 249 € | 10,2 € | 9,8 % | B1 |
| Montivilliers | 2 564 € | 13,2 € | 6,2 % | B1 |
| Bois-Guillaume | 2 763 € | 13,5 € | 5,9 % | B1 |
| Canteleu | 1 480 € | 12,9 € | 10,5 % | B1 |
| Barentin | 1 573 € | 10,4 € | 7,9 % | B1 |
| Bolbec | 1 121 € | 10,1 € | 10,8 % | B2 |
| Yvetot | 1 887 € | 11,8 € | 7,5 % | C |
| Maromme | 2 837 € | 12,5 € | 5,3 % | B1 |
| Déville-lès-Rouen | 1 924 € | 12,7 € | 7,9 % | B1 |
| Port-Jérôme-sur-Seine | 1 380 € | 11,0 € | 9,6 % | B1 |
| Caudebec-lès-Elbeuf | 1 292 € | 11,6 € | 10,8 % | B1 |
| Darnétal | 2 300 € | 13,4 € | 7,0 % | B1 |
| Grand-Couronne | 3 301 € | 11,8 € | 4,3 % | B1 |
| Petit-Caux | n.d. | 10,6 € | n.d. | C |
| Gonfreville-l'Orcher | n.d. | 12,7 € | n.d. | B1 |
| Lillebonne | 1 591 € | 11,9 € | 9,0 % | B1 |
| Petit-Couronne | 1 669 € | 11,8 € | 8,5 % | B1 |
| Saint-Aubin-lès-Elbeuf | 1 270 € | 11,4 € | 10,8 % | B1 |
| Harfleur | 1 864 € | 12,4 € | 8,0 % | B1 |
| Saint-Pierre-lès-Elbeuf | 1 110 € | 12,4 € | 13,4 % | B1 |
| Bihorel | 2 250 € | 13,1 € | 7,0 % | B1 |
| Le Mesnil-Esnard | 3 137 € | 13,6 € | 5,2 % | B1 |
Les chiffres de ce tableau sont des moyennes : un logement donné peut s'en éloigner fortement selon son quartier, son état et sa surface.
Prix, loyer, rendement : Seine-Maritime et la moyenne nationale
| Indicateur | Seine-Maritime / France |
|---|---|
| Prix au m² (appartements) | 2 369 €3 342 € |
| Loyer au m² (appartements) | 12,1 €14,7 € |
| Loyer au m² d'un T1-T2 | 13,9 €16,9 € |
| Rendement brut indicatif | 6,1 %5,3 % |
Arbitrages fréquents : LMNP dans le département de la Seine-Maritime
Quelle commune du département de la Seine-Maritime retenir pour un meublé ?
Le tableau ci-dessus ordonne les communes du département de la Seine-Maritime selon le prix, le loyer et le rendement brut indicatif. Un ratio élevé signale le plus souvent un prix d'achat bas ; il se recoupe avec la population, le zonage et la profondeur de la demande avant de trancher.
Les règles fiscales varient-elles selon le département ?
Non. Le statut, le micro-BIC, le régime réel, l'amortissement et la plus-value obéissent à des règles nationales. Le territoire ne fait varier que les prix, les loyers, le zonage et, pour la location touristique, les décisions de chaque mairie.
Quelle est l'origine des chiffres du département de la Seine-Maritime ?
Les prix sont tirés des Statistiques DVF d'Etalab, les loyers de la Carte des loyers 2025 du ministère de la Transition écologique, le zonage de la liste officielle des communes. Chaque calcul est expliqué sur la page sources et méthode.
Le régime réel impose-t-il un expert-comptable ?
Aucune obligation. Au micro-BIC, une seule case suffit. Au réel, la liasse 2031 et le plan d'amortissement demandent une technique que la plupart des loueurs préfèrent déléguer ; les honoraires correspondants sont déductibles.
Les bassins de la Seine-Maritime
Les communes étudiées sont réparties en 3 bassins de vie, chacun désigné par sa ville principale : une manière directe de comparer des marchés voisins.
Point plein : page en ligne, cliquable. Point pâle : commune à venir. Taille selon la population · Sources : découpage administratif officiel, notre méthode
Secteur de Rouen 15 communes en ligne
Secteur de Le Havre 7 communes en ligne
Secteur de Dieppe 1 commune en ligne
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