LMNP à Saint-Aubin-lès-Elbeuf : combien ça rapporte, et sous quel régime

Saint-Aubin-lès-Elbeuf (8 428 habitants) fonctionne comme un marché de proximité : offre locative réduite, prix d'achat modérés, demande liée aux employeurs et aux établissements du secteur. Un LMNP s'y décide dossier par dossier, avec les repères ci-dessous.

Le recensement de l'Insee situe la demande : 46 % des 3 908 ménages de Saint-Aubin-lès-Elbeuf louent leur logement, et 17 % le louent à un bailleur privé, segment auquel s'adresse un meublé.

Deux variables de plus pour l'arbitrage : 9 % de petites surfaces (une ou deux pièces) dans les résidences principales, et 6,8 % de logements vacants.

Trois chiffres suffisent pour juger un LMNP : le coût d'acquisition complet, le loyer que le marché accepte, et ce qui reste une fois charges et impôt retirés. Les deux premiers sont dictés par la commune.

Une minute de formulaire, et votre demande part vers un partenaire spécialisé. La suite vous appartient : aucune obligation de donner suite.

Classer deux villes par leur seul prix d'achat ne dit rien : la variable utile est le rapport entre ce que l'on paie et ce que le bien rapporte, autrement dit le rendement brut.

Prix, loyer, rendement : les variables de Saint-Aubin-lès-Elbeuf

244 ventes d'appartements en cinq ans à Saint-Aubin-lès-Elbeuf, médiane à 1 270 € le m² ; loyer moyen des annonces à 11,4 € le m² par mois, charges comprises. Le ratio annuel donne un rendement brut indicatif de 10,8 %.

Pour un studio de 25 m², les données de Saint-Aubin-lès-Elbeuf se traduisent par un loyer d'environ 320 € par mois charges comprises, contre un prix d'acquisition proche de 32 000 €.

Le classement de Saint-Aubin-lès-Elbeuf en zone B1 traduit un marché tendu, sans atteindre le niveau des métropoles. C'est fréquemment dans cette zone que le ratio loyer sur prix est le plus équilibré.

Sources : Carte des loyers 2025 (ministère de la Transition écologique), Statistiques DVF (Etalab), zonage ABC en vigueur · notre méthode

L'impôt sur un loyer meublé, mode d'emploi

Les loyers d'un meublé relèvent des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), pas des revenus fonciers. Option A, le micro-BIC : il s'applique sans démarche jusqu'à 83 600 € de recettes en 2026 ; vous déclarez les loyers bruts, l'administration retire un abattement forfaitaire de 50 % et impose le reste.

Le réel impose une comptabilité (liasse 2031 et annexes 2033), généralement confiée à un expert-comptable dont les honoraires sont déductibles. En retour, charges et amortissement comptent pour leur montant exact ; l'amortissement ne peut pas créer de déficit, mais la fraction non utilisée se reporte sans limite de temps.

Le résultat ainsi obtenu subit l'impôt sur le revenu, à votre taux marginal, et les prélèvements sociaux, fixés à 18,6 % sur la location meublée par la loi de financement de la sécurité sociale pour 2026 (17,2 % pour la location nue).

Évaluer un meublé à Saint-Aubin-lès-Elbeuf

Plus-value LMNP : ce que la réforme de 2025 modifie

La revente d'un meublé non professionnel est imposée comme celle de tout logement détenu par un particulier : plus-value diminuée des abattements pour durée de détention, exonération totale après 30 ans.

Depuis le 15 février 2025, les amortissements pratiqués au régime réel viennent minorer le prix d'achat pris en compte dans la plus-value. La base taxable à la vente est donc plus élevée qu'avant la réforme.

À ne pas oublier : les résidences étudiantes, seniors et EHPAD demeurent en dehors de la réintégration des amortissements.

Studio, T2 ou résidence services : trois options

Le premier réflexe du loueur en meublé reste la petite surface : studio et T1 affichent le meilleur loyer au m² et s'adressent à la clientèle la plus nombreuse, étudiants en premier lieu.

Option 2, le T2 : des locataires plus stables, jeune couple ou salarié en mission longue. Moins de loyer au m², davantage de durée dans les baux.

Avec la résidence services, un exploitant gère tout et verse en échange le loyer prévu au contrat. Depuis 2025, ces lots échappent à la réintégration des amortissements à la revente, un avantage à peser face au risque d'exploitant.

Un bien locatif se choisit avec les critères du locataire : desserte, commerces, lumière, calme. Un logement qui se visite bien se loue plus cher et plus vite.

Pour replacer Saint-Aubin-lès-Elbeuf dans son contexte, la notice Saint-Aubin-lès-Elbeuf de Wikipédia présente la commune, sa population et son activité.

Des moyennes au cas réel : décrivez votre projet de meublé, le chiffrage est gratuit et sans engagement.

Faire chiffrer mon arbitrage LMNP