LMNP à Franqueville-Saint-Pierre : combien ça rapporte, et sous quel régime

Avec 6 067 habitants, Franqueville-Saint-Pierre offre un marché locatif de faible volume. Le prix d'achat y est généralement bas ; ce qui rend un LMNP viable ici, c'est la proximité d'un employeur, d'une gare ou d'un centre de formation qui alimente la demande.

13 % des 2 583 ménages recensés à Franqueville-Saint-Pierre louent à un bailleur privé ; locataires de toutes catégories confondues, la proportion monte à 28 %. C'est cette population que vise le loueur en meublé.

Avant toute visite, deux repères : 6 % de studios et deux-pièces dans les résidences principales, 4,6 % de vacance. L'un décrit l'offre à acheter, l'autre dit si le marché l'absorbe.

Un logement meublé doit comporter l'équipement minimal fixé par décret : literie, plaques de cuisson, réfrigérateur, vaisselle, rangements, luminaires. Ce mobilier a un coût à l'entrée, mais il s'amortit au régime réel.

Un projet de meublé se précise vite avec un interlocuteur qui connaît le marché local. Décrivez le vôtre : le service est gratuit, et vous n'êtes tenu à rien.

Option A, le micro-BIC : l'abattement de 50 % s'applique quel que soit le niveau réel de vos dépenses. Option B, le réel : chaque charge justifiée est déduite, et l'amortissement vient par-dessus.

Franqueville-Saint-Pierre : prix payé contre loyer encaissé

Le calcul pour Franqueville-Saint-Pierre : 5 864 € le m² en médiane à l'achat, 13,6 € le m² en loyer mensuel moyen, soit un rendement brut indicatif de 2,8 %, avant frais d'acquisition, charges, vacance et fiscalité.

Scénario courant, le studio de 25 m² : au loyer des petites surfaces de Franqueville-Saint-Pierre (14,8 € le m²), il rapporte près de 370 € par mois, et il coûte environ 147 000 € au prix médian, frais non compris.

Le classement de Franqueville-Saint-Pierre en zone B1 traduit un marché tendu, sans atteindre le niveau des métropoles. C'est fréquemment dans cette zone que le ratio loyer sur prix est le plus équilibré.

Sources : Carte des loyers 2025 (ministère de la Transition écologique), Statistiques DVF (Etalab), zonage ABC en vigueur · notre méthode

Option A ou option B : micro-BIC ou régime réel

Pour le fisc, un loyer meublé est un BIC. Sous le micro-BIC (recettes 2026 jusqu'à 83 600 €), la moitié des loyers seulement est imposée, grâce à l'abattement forfaitaire de 50 %. Un meublé de tourisme non classé est traité à part : 15 000 € de plafond, 30 % d'abattement.

Option B, le régime réel, sur option : vous déduisez vos charges effectives (intérêts d'emprunt, taxe foncière, assurance, travaux, gestion, honoraires comptables) et, surtout, l'amortissement du bâti hors terrain et du mobilier. Tant que ces déductions égalent les loyers, le résultat imposable est nul.

Le plafonnement de l'amortissement, un temps envisagé, n'a pas été adopté : la loi de finances 2026, promulguée le 20 février 2026, maintient le régime réel du LMNP en l'état.

Faire chiffrer mon arbitrage LMNP

Revente d'un LMNP : le calcul depuis 2025

Le LMNP conserve un atout à la sortie : la plus-value est celle d'un particulier, pas celle d'une entreprise. La durée de détention réduit la note année après année, jusqu'à l'exonération complète au bout de 30 ans.

Depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits au réel majorent la plus-value imposable lors de la vente. L'option B reste souvent gagnante, mais l'arbitrage se pose désormais sur toute la durée de détention.

Une exception subsiste pour les résidences services accueillant étudiants, seniors ou personnes dépendantes : leurs propriétaires ne réintègrent aucun amortissement.

Le choix du bien en location meublée

Option 1, le studio ou le T1 : loyer au m² maximal, demande étudiante et jeunes actifs, budget d'entrée limité. Le prix à payer : une rotation rapide des occupants.

Le T2 est le compromis classique : loyer encore soutenu, locataires plus durables qu'en studio, et revente facilitée auprès d'acheteurs qui veulent y habiter.

Autre formule, la résidence services, étudiante, seniors ou d'affaires : un gestionnaire l'exploite et verse un loyer dans le cadre d'un bail commercial. Aucune recherche de locataire, mais une dépendance totale à la santé de l'exploitant.

L'assurance propriétaire non occupant et, le cas échéant, une garantie loyers impayés sont des charges comme les autres : déductibles au réel, à intégrer dans le calcul dès le départ.

Quartiers, économie, histoire : la notice Franqueville-Saint-Pierre de Wikipédia apporte le contexte que les chiffres ne donnent pas.

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