LMNP au Petit-Quevilly : combien ça rapporte, et sous quel régime

Avec 21 782 habitants, Le Petit-Quevilly constitue un marché locatif étroit. Le prix d'entrée y est souvent inférieur à celui des villes voisines, ce qui gonfle le rendement brut ; la variable à surveiller devient alors la vacance entre deux baux.

Au Petit-Quevilly, le parc se répartit entre 40 % de ménages propriétaires et 59 % de locataires (Insee, 2022). Hors logement social, le parc privé loge 29 % des ménages.

Avec 10,0 % de logements vacants, le marché se lit comme où l'offre de logements dépasse la demande ; les une et deux pièces représentent 19 % des résidences principales.

Au m², le studio et le T2 se louent plus cher que les grands logements, ce qui explique leur domination dans le meublé. Leur prix d'achat au m² est lui aussi supérieur, et l'écart se resserre : l'arbitrage n'est pas automatique.

Un projet de meublé se précise vite avec un interlocuteur qui connaît le marché local. Décrivez le vôtre : le service est gratuit, et vous n'êtes tenu à rien.

Point de méthode : au réel, l'amortissement du bâti et du mobilier s'ajoute aux charges déductibles. Sur un bien financé à crédit, cette somme ramène souvent le résultat imposable à zéro pendant une longue période.

Le Petit-Quevilly : le ratio loyer sur prix

Prix et loyer, les deux variables du Petit-Quevilly : 1 981 € le m² en médiane à l'achat (904 ventes sur cinq ans), 12,5 € le m² par mois à la location. Leur rapport, sur douze mois, vaut 7,6 % de rendement brut indicatif.

Le scénario de référence du LMNP, un studio de 25 m², donne au Petit-Quevilly un loyer d'environ 370 € par mois et un prix d'achat de l'ordre de 50 000 € au prix médian, hors frais.

Zone B1 pour Le Petit-Quevilly, selon le zonage ABC : grandes agglomérations et villes où la demande de logements reste nourrie.

Sources : Carte des loyers 2025 (ministère de la Transition écologique), Statistiques DVF (Etalab), zonage ABC en vigueur · notre méthode

L'arbitrage fiscal du LMNP en 2026

Le meublé est imposé dans la catégorie des BIC. Le micro-BIC vise les recettes inférieures à 83 600 € en 2026 et retient un abattement de 50 % ; le meublé de tourisme non classé est limité à 15 000 € de recettes et à 30 % d'abattement.

Le réel suppose une comptabilité, liasse 2031 et annexes 2033, en général tenue par un expert-comptable. En retour, l'amortissement du logement (terrain exclu) et des meubles s'ajoute aux charges déductibles ; il ne crée pas de déficit mais se reporte sans limite de durée.

Point de calendrier : l'option pour le réel se formule dans les délais et couvre l'année entière. Le calcul se fait avant la déclaration de printemps, pas après.

Faire chiffrer mon scénario au Petit-Quevilly

Préparer la sortie d'un meublé

La cession d'un bien loué en LMNP relève des plus-values immobilières des particuliers : l'abattement pour durée de détention efface l'impôt sur le revenu au bout de 22 ans, et les prélèvements sociaux au bout de 30 ans.

Avec la loi de finances 2025, les amortissements pratiqués pendant la location réduisent le prix d'achat retenu pour toute cession postérieure au 15 février 2025. La plus-value taxable est donc mécaniquement plus élevée.

Exception : les logements situés en résidence services pour étudiants, résidence seniors ou EHPAD échappent à cette réintégration.

LMNP : arbitrer entre les types de biens

La petite surface reste le format de référence du LMNP. À côté d'un campus ou d'une gare, un studio se reloue en quelques jours ; en échange, les changements de locataire sont fréquents et l'entretien suit le rythme.

Entre le studio et le logement familial, le T2 tient une place utile : loyer soutenu, séjours longs, revente fluide. C'est fréquemment le second achat du loueur en meublé.

En résidence gérée, vous achetez un lot et le confiez par bail commercial à un exploitant. Aucun locataire à chercher ; en revanche, la santé financière du gestionnaire et les conditions de renouvellement du bail deviennent vos deux risques.

Les rendements annoncés dans les annonces de vente sont presque toujours bruts, parfois construits sur un loyer optimiste. Le seul calcul fiable repart des loyers réellement observés à proximité.

Histoire, quartiers, économie locale : la page Le Petit-Quevilly sur Wikipédia complète ces chiffres.

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