LMNP à Gournay-en-Bray : combien ça rapporte, et sous quel régime

Gournay-en-Bray, 5 944 habitants dans le département de la Seine-Maritime, ne se prête à la location meublée que si une demande existe à portée. Un premier test simple : relever les annonces de location en cours, qui disent mieux que toute moyenne ce que le marché absorbe.

Les 2 956 ménages recensés à Gournay-en-Bray se partagent entre 39 % de propriétaires et 60 % de locataires, dont 29 % dans le privé (Insee, recensement 2022).

Du côté de l'offre, 18 % des résidences principales sont des une ou deux pièces, et la vacance atteint 13,7 % des logements.

Au m², le studio et le T2 se louent plus cher que les grands logements, ce qui explique leur domination dans le meublé. Leur prix d'achat au m² est lui aussi supérieur, et l'écart se resserre : l'arbitrage n'est pas automatique.

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Droits de mutation, travaux, mobilier : au réel, ces dépenses entrent dans l'amortissement ou dans les charges. Chaque facture conservée est une déduction future.

Gournay-en-Bray : prix payé contre loyer encaissé

Le calcul pour Gournay-en-Bray tient en trois nombres : 1 450 € le m² de prix médian (75 ventes sur cinq ans), 9,5 € le m² par mois de loyer moyen, et un rendement brut indicatif de 7,9 %, avant charges et fiscalité.

Cas type : 25 m² au loyer moyen des petites surfaces de Gournay-en-Bray (11,2 € le m²) représentent environ 280 € par mois. Au prix médian, ce studio s'achète autour de 36 000 €, frais en plus.

Gournay-en-Bray est en zone C, celle des marchés détendus. Le prix d'achat y est bas ; la demande locative, plus mince, doit être vérifiée avant toute décision.

Sources : Carte des loyers 2025 (ministère de la Transition écologique), Statistiques DVF (Etalab), zonage ABC en vigueur · notre méthode

L'impôt sur un loyer meublé, mode d'emploi

Les loyers d'un meublé ne sont pas des revenus fonciers mais des bénéfices industriels et commerciaux. Sans démarche, le loueur relève du micro-BIC tant que ses recettes 2026 ne dépassent pas 83 600 € : l'administration retranche 50 % et impose ce qui reste.

On accède au régime réel sur option. Son moteur est l'amortissement : une fraction du prix du bâti et du mobilier est déduite chaque année, par-dessus les charges effectives. Dès lors que le bien est financé par emprunt, il n'est pas rare que les loyers ne supportent aucun impôt.

Dans les deux options, le résultat imposable supporte l'impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux, portés à 18,6 % sur les revenus de location meublée non professionnelle par la loi de financement de la sécurité sociale pour 2026 (17,2 % en location nue).

Évaluer un meublé à Gournay-en-Bray

Plus-value LMNP : ce que la réforme de 2025 modifie

Un loueur en meublé non professionnel vend comme un particulier, non comme une entreprise. Le temps joue pour lui : plus la détention s'allonge, plus les abattements rognent l'impôt, jusqu'à zéro passé 30 ans.

Depuis le 15 février 2025, le vendeur qui a amorti son bien au réel voit ces amortissements revenir dans le calcul de la plus-value. Une partie de l'économie d'impôt réalisée pendant la location est ainsi reprise à la sortie.

Précision utile : la réintégration ne s'applique ni aux résidences étudiantes, ni aux résidences seniors, ni aux EHPAD, ce qui pèse dans l'arbitrage en faveur de ces formules gérées.

Studio, T2 ou résidence services : trois options

Le studio est l'achat inaugural de nombreux loueurs : mise de départ contenue, ameublement bon marché, loyer au m² supérieur à celui des grands logements. Le revers est un turnover plus soutenu, donc davantage de gestion.

Le T2 s'adresse à des locataires qui s'installent : couples, salariés mutés, jeunes ménages. Le loyer au m² cède un peu face au studio, mais les baux durent et la vacance se raréfie.

La résidence services délègue tout à l'exploitant contre un loyer fixé au bail commercial. Ces lots échappent à la réintégration des amortissements à la revente, ce qui modifie l'arbitrage en leur faveur depuis 2025.

L'assurance propriétaire non occupant et, le cas échéant, une garantie loyers impayés sont des charges comme les autres : déductibles au réel, à intégrer dans le calcul dès le départ.

Histoire, quartiers, économie locale : la page Gournay-en-Bray sur Wikipédia complète ces chiffres.

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