LMNP dans les Alpes-Maritimes : rendement brut, prix et régime fiscal, le calcul
Avant de choisir une commune du département des Alpes-Maritimes pour un meublé, il faut deux chiffres par ville : le prix au m² et le loyer. Cette page les met face à face et en déduit un rendement brut indicatif, commune par commune, à partir des bases publiques.
- Deux options comparées à chaque étape : micro-BIC ou réel, studio ou T2, détenir ou revendre
- Des bases publiques nommées : ventes DVF, Carte des loyers, zonage ABC
- Un chiffrage de votre scénario par un partenaire spécialisé, gratuit et sans engagement
Arbitrage LMNP : Alpes-Maritimes
Le meublé dans le département des Alpes-Maritimes : les trois variables
Prix d'achat
Médiane des ventes d'appartements sur cinq ans, pour chaque commune, d'après les Statistiques DVF d'Etalab.
Loyer d'annonce
Loyer moyen au m² charges comprises, tous appartements confondus puis pour les T1-T2 seuls.
Ratio loyer sur prix
Douze mois de loyer rapportés au prix médian : le rendement brut indicatif qui classe les communes du département des Alpes-Maritimes.
Poser un LMNP dans le département des Alpes-Maritimes revient à arbitrer entre des villes aux profils distincts : Mougins. Prix et loyers n'y suivent pas la même pente, d'où l'utilité d'un tableau comparatif.
La commune la plus rentable sur le papier n'est pas toujours le meilleur choix : la profondeur du marché locatif et le risque de vacance pèsent autant que le ratio brut.
L'arbitrage fiscal du LMNP en 2026
À Mougins comme dans la plus petite commune du département, la règle est nationale : micro-BIC jusqu'à 83 600 € de recettes en 2026 (abattement de 50 %), ou régime réel avec amortissement, sur option.
| Paramètre | Micro-BIC | Régime réel |
|---|---|---|
| Recettes 2026 au plus | 83 600 €, ou 15 000 € en meublé de tourisme non classé | Sans limite |
| Déduction | Forfait de 50 % (30 % en tourisme non classé) | Charges effectives plus amortissement |
| Amortissement | Aucun | Bâti hors terrain, et mobilier |
| Formulaire | 2042 C PRO | Liasse 2031 avec annexes 2033 |
| Comptabilité | Aucune | Obligatoire, le plus souvent déléguée à un expert-comptable |
| Plus-value de cession | Régime des particuliers | Celui des particuliers, amortissements réintégrés depuis 2025 |
Les prélèvements sociaux sur les revenus de location meublée non professionnelle s'élèvent à 18,6 % depuis la loi de financement de la sécurité sociale pour 2026.
Préparer la sortie dès l'achat
Depuis la loi de finances pour 2025, l'amortissement pratiqué pendant la location relève la plus-value taxable à la revente. Les abattements pour durée de détention subsistent : plus d'impôt sur le revenu après 22 ans, plus de prélèvements sociaux après 30 ans.
Les loueurs qui conservent leur bien longtemps restent les mieux placés, grâce aux abattements pour durée de détention.
Votre arbitrage LMNP dans le département des Alpes-Maritimes
Une minute suffit pour décrire le projet. Un partenaire spécialisé prend contact ; donner suite reste votre décision.
Avant toute offre, le diagnostic de performance énergétique : depuis 2025, un logement classé G ne peut plus être loué en résidence principale, meublé compris.
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LMNP dans les Alpes-Maritimes : les chiffres du département
Prix médian dans les Alpes-Maritimes : 4 565 € le m² (France : 3 342 €). Loyer moyen : 19,7 € le m², 22,0 € pour un T1-T2. Ratio brut indicatif qui en découle : 5,2 %. 67 communes du département sont étudiées ici.
Soit un niveau proche de la moyenne française (5,3 %) : ni marché bradé, ni marché inaccessible.
Le classement des communes des Alpes-Maritimes
| Commune | Prix au m² | Loyer au m² | Rendement brut | Zonage |
|---|---|---|---|---|
| Mougins | 4 627 € | 18,9 € | 4,9 % | A |
Rappel : la fiscalité du LMNP est nationale. D'un territoire à l'autre, seuls varient les prix, les loyers et, pour la location touristique, les décisions de chaque mairie.
Alpes-Maritimes face à la France
| Indicateur | Alpes-Maritimes / France |
|---|---|
| Prix au m² (appartements) | 4 565 €3 342 € |
| Loyer au m² (appartements) | 19,7 €14,7 € |
| Loyer au m² d'un T1-T2 | 22,0 €16,9 € |
| Rendement brut indicatif | 5,2 %5,3 % |
Arbitrages fréquents : LMNP dans le département des Alpes-Maritimes
Quelle commune du département des Alpes-Maritimes retenir pour un meublé ?
Le tableau ci-dessus ordonne les communes du département des Alpes-Maritimes selon le prix, le loyer et le rendement brut indicatif. Un ratio élevé signale le plus souvent un prix d'achat bas ; il se recoupe avec la population, le zonage et la profondeur de la demande avant de trancher.
Les règles fiscales varient-elles selon le département ?
Non. Le statut, le micro-BIC, le régime réel, l'amortissement et la plus-value obéissent à des règles nationales. Le territoire ne fait varier que les prix, les loyers, le zonage et, pour la location touristique, les décisions de chaque mairie.
Quelle est l'origine des chiffres du département des Alpes-Maritimes ?
Les prix sont tirés des Statistiques DVF d'Etalab, les loyers de la Carte des loyers 2025 du ministère de la Transition écologique, le zonage de la liste officielle des communes. Chaque calcul est expliqué sur la page sources et méthode.
Le régime réel impose-t-il un expert-comptable ?
Aucune obligation. Au micro-BIC, une seule case suffit. Au réel, la liasse 2031 et le plan d'amortissement demandent une technique que la plupart des loueurs préfèrent déléguer ; les honoraires correspondants sont déductibles.
LMNP commune par commune dans le département des Alpes-Maritimes
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