LMNP dans le Var : rendement brut, prix et régime fiscal, le calcul
Dans le département du Var, le ratio entre loyer et prix d'achat varie fortement d'une commune à l'autre. Nous l'avons calculé pour chacune, et nous rappelons ensuite l'arbitrage fiscal qui s'applique partout : micro-BIC ou réel.
- Deux options comparées à chaque étape : micro-BIC ou réel, studio ou T2, détenir ou revendre
- Des bases publiques nommées : ventes DVF, Carte des loyers, zonage ABC
- Un chiffrage de votre scénario par un partenaire spécialisé, gratuit et sans engagement
Arbitrage LMNP : Var
Le meublé dans le département du Var : les trois variables
Prix d'achat
Médiane des ventes d'appartements sur cinq ans, pour chaque commune, d'après les Statistiques DVF d'Etalab.
Loyer d'annonce
Loyer moyen au m² charges comprises, tous appartements confondus puis pour les T1-T2 seuls.
Ratio loyer sur prix
Douze mois de loyer rapportés au prix médian : le rendement brut indicatif qui classe les communes du département du Var.
Poser un LMNP dans le département du Var revient à arbitrer entre des villes aux profils distincts : La Crau. Prix et loyers n'y suivent pas la même pente, d'où l'utilité d'un tableau comparatif.
Au sein d'un même département, le rendement brut va parfois du simple au double : les communes chères rapportent moins en pourcentage, mais se louent avec moins de vacance.
L'arbitrage fiscal du LMNP en 2026
Micro-BIC ou réel ? Le premier applique un forfait de 50 % jusqu'à 83 600 € de loyers en 2026 ; le second retient les charges réelles et l'amortissement, souvent jusqu'à annuler l'impôt sur les loyers pendant plusieurs années.
| Paramètre | Micro-BIC | Régime réel |
|---|---|---|
| Recettes 2026 au plus | 83 600 €, ou 15 000 € en meublé de tourisme non classé | Sans limite |
| Déduction | Forfait de 50 % (30 % en tourisme non classé) | Charges effectives plus amortissement |
| Amortissement | Aucun | Bâti hors terrain, et mobilier |
| Formulaire | 2042 C PRO | Liasse 2031 avec annexes 2033 |
| Comptabilité | Aucune | Obligatoire, le plus souvent déléguée à un expert-comptable |
| Plus-value de cession | Régime des particuliers | Celui des particuliers, amortissements réintégrés depuis 2025 |
Les prélèvements sociaux sur les revenus de location meublée non professionnelle s'élèvent à 18,6 % depuis la loi de financement de la sécurité sociale pour 2026.
La revente d'un LMNP depuis 2025
Pour les cessions intervenues depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits au réel sont réintégrés dans la plus-value imposable. Celle-ci reste calculée selon le régime des particuliers, abattements pour durée de détention compris.
Les loueurs qui conservent leur bien longtemps restent les mieux placés, grâce aux abattements pour durée de détention.
Votre arbitrage LMNP dans le département du Var
Ville déjà choisie ou simple budget en tête : le formulaire permet de soumettre votre scénario à un partenaire spécialisé, gratuitement.
Le rendement brut ignore les charges de copropriété, la taxe foncière et les travaux : ces trois chiffres se demandent avant de faire une offre.
Soixante secondes de formulaire suffisent : un partenaire spécialisé vous rappelle pour chiffrer le projet, gratuitement.
Prix, loyer, rendement dans le Var
Dans le Var, la médiane des appartements vendus s'établit à 3 679 € le m² (71 001 ventes en cinq ans), le loyer d'annonce moyen à 15,0 € le m² par mois, charges comprises. Le ratio brut indicatif s'établit ainsi à 4,9 %, contre 5,3 % en France. Zone ABC dominante : A.
Le rendement brut se situe dans la moyenne nationale (5,3 %) ; les écarts se creusent surtout d'une commune à l'autre.
Le classement des communes du Var
| Commune | Prix au m² | Loyer au m² | Rendement brut | Zonage |
|---|---|---|---|---|
| La Crau | 3 567 € | 15,9 € | 5,3 % | A |
Rappel : la fiscalité du LMNP est nationale. D'un territoire à l'autre, seuls varient les prix, les loyers et, pour la location touristique, les décisions de chaque mairie.
Prix, loyer, rendement : Var et la moyenne nationale
| Indicateur | Var / France |
|---|---|
| Prix au m² (appartements) | 3 679 €3 342 € |
| Loyer au m² (appartements) | 15,0 €14,7 € |
| Loyer au m² d'un T1-T2 | 17,2 €16,9 € |
| Rendement brut indicatif | 4,9 %5,3 % |
Arbitrages fréquents : LMNP dans le département du Var
Quelle commune du département du Var retenir pour un meublé ?
Le tableau ci-dessus ordonne les communes du département du Var selon le prix, le loyer et le rendement brut indicatif. Un ratio élevé signale le plus souvent un prix d'achat bas ; il se recoupe avec la population, le zonage et la profondeur de la demande avant de trancher.
Les règles fiscales varient-elles selon le département ?
Non. Le statut, le micro-BIC, le régime réel, l'amortissement et la plus-value obéissent à des règles nationales. Le territoire ne fait varier que les prix, les loyers, le zonage et, pour la location touristique, les décisions de chaque mairie.
Quelle est l'origine des chiffres du département du Var ?
Les prix sont tirés des Statistiques DVF d'Etalab, les loyers de la Carte des loyers 2025 du ministère de la Transition écologique, le zonage de la liste officielle des communes. Chaque calcul est expliqué sur la page sources et méthode.
Le régime réel impose-t-il un expert-comptable ?
Aucune obligation. Au micro-BIC, une seule case suffit. Au réel, la liasse 2031 et le plan d'amortissement demandent une technique que la plupart des loueurs préfèrent déléguer ; les honoraires correspondants sont déductibles.
LMNP commune par commune dans le département du Var
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Le département vu à l'échelle de sa région : arbitrage LMNP en Provence-Alpes-Côte d'Azur.
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