LMNP dans la Somme : rendement brut, prix et régime fiscal, le calcul
Dans le département de la Somme, le ratio entre loyer et prix d'achat varie fortement d'une commune à l'autre. Nous l'avons calculé pour chacune, et nous rappelons ensuite l'arbitrage fiscal qui s'applique partout : micro-BIC ou réel.
- Deux options comparées à chaque étape : micro-BIC ou réel, studio ou T2, détenir ou revendre
- Des bases publiques nommées : ventes DVF, Carte des loyers, zonage ABC
- Un chiffrage de votre scénario par un partenaire spécialisé, gratuit et sans engagement
Arbitrage LMNP : Somme
Le meublé dans le département de la Somme : les trois variables
Prix d'achat
Médiane des ventes d'appartements sur cinq ans, pour chaque commune, d'après les Statistiques DVF d'Etalab.
Loyer d'annonce
Loyer moyen au m² charges comprises, tous appartements confondus puis pour les T1-T2 seuls.
Ratio loyer sur prix
Douze mois de loyer rapportés au prix médian : le rendement brut indicatif qui classe les communes du département de la Somme.
Poser un LMNP dans le département de la Somme revient à arbitrer entre des villes aux profils distincts : Amiens. Prix et loyers n'y suivent pas la même pente, d'où l'utilité d'un tableau comparatif.
Au sein d'un même département, le rendement brut va parfois du simple au double : les communes chères rapportent moins en pourcentage, mais se louent avec moins de vacance.
Option A ou option B dans le département de la Somme
À Amiens comme dans la plus petite commune du département, la règle est nationale : micro-BIC jusqu'à 83 600 € de recettes en 2026 (abattement de 50 %), ou régime réel avec amortissement, sur option.
| Paramètre | Micro-BIC | Régime réel |
|---|---|---|
| Recettes 2026 au plus | 83 600 €, ou 15 000 € en meublé de tourisme non classé | Sans limite |
| Déduction | Forfait de 50 % (30 % en tourisme non classé) | Charges effectives plus amortissement |
| Amortissement | Aucun | Bâti hors terrain, et mobilier |
| Formulaire | 2042 C PRO | Liasse 2031 avec annexes 2033 |
| Comptabilité | Aucune | Obligatoire, le plus souvent déléguée à un expert-comptable |
| Plus-value de cession | Régime des particuliers | Celui des particuliers, amortissements réintégrés depuis 2025 |
Les prélèvements sociaux sur les revenus de location meublée non professionnelle s'élèvent à 18,6 % depuis la loi de financement de la sécurité sociale pour 2026.
Préparer la sortie dès l'achat
La réforme de 2025 fait revenir les amortissements dans la plus-value de cession. Elle épargne les résidences services pour étudiants, les résidences seniors et les EHPAD.
Cette règle oblige à raisonner sur l'ensemble de la détention, et non sur les seules années de crédit.
Des moyennes au cas réel
Ville déjà choisie ou simple budget en tête : le formulaire permet de soumettre votre scénario à un partenaire spécialisé, gratuitement.
Avant toute offre, le diagnostic de performance énergétique : depuis 2025, un logement classé G ne peut plus être loué en résidence principale, meublé compris.
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Prix, loyer, rendement dans la Somme
Dans la Somme, la médiane des appartements vendus s'établit à 2 626 € le m² (7 897 ventes en cinq ans), le loyer d'annonce moyen à 12,1 € le m² par mois, charges comprises. Le ratio brut indicatif s'établit ainsi à 5,5 %, contre 5,3 % en France. Zone ABC dominante : B1.
Le rendement brut se situe dans la moyenne nationale (5,3 %) ; les écarts se creusent surtout d'une commune à l'autre.
Le classement des communes de la Somme
| Commune | Prix au m² | Loyer au m² | Rendement brut | Zonage |
|---|---|---|---|---|
| Amiens | 2 650 € | 13,4 € | 6,1 % | B1 |
Les chiffres de ce tableau sont des moyennes : un logement donné peut s'en éloigner fortement selon son quartier, son état et sa surface.
Prix, loyer, rendement : Somme et la moyenne nationale
| Indicateur | Somme / France |
|---|---|
| Prix au m² (appartements) | 2 626 €3 342 € |
| Loyer au m² (appartements) | 12,1 €14,7 € |
| Loyer au m² d'un T1-T2 | 13,7 €16,9 € |
| Rendement brut indicatif | 5,5 %5,3 % |
Arbitrages fréquents : LMNP dans le département de la Somme
Quelle commune du département de la Somme retenir pour un meublé ?
Le tableau ci-dessus ordonne les communes du département de la Somme selon le prix, le loyer et le rendement brut indicatif. Un ratio élevé signale le plus souvent un prix d'achat bas ; il se recoupe avec la population, le zonage et la profondeur de la demande avant de trancher.
Les règles fiscales varient-elles selon le département ?
Non. Le statut, le micro-BIC, le régime réel, l'amortissement et la plus-value obéissent à des règles nationales. Le territoire ne fait varier que les prix, les loyers, le zonage et, pour la location touristique, les décisions de chaque mairie.
Quelle est l'origine des chiffres du département de la Somme ?
Les prix sont tirés des Statistiques DVF d'Etalab, les loyers de la Carte des loyers 2025 du ministère de la Transition écologique, le zonage de la liste officielle des communes. Chaque calcul est expliqué sur la page sources et méthode.
Le régime réel impose-t-il un expert-comptable ?
Aucune obligation. Au micro-BIC, une seule case suffit. Au réel, la liasse 2031 et le plan d'amortissement demandent une technique que la plupart des loueurs préfèrent déléguer ; les honoraires correspondants sont déductibles.
LMNP commune par commune dans le département de la Somme
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Le calcul à l'échelle régionale se trouve sur la page stratégie LMNP dans les Hauts-de-France.
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