LMNP dans la Seine-Saint-Denis : rendement brut, prix et régime fiscal, le calcul
Le département de la Seine-Saint-Denis passé au crible du loueur en meublé : prix médian DVF, loyer de la Carte des loyers, zonage ABC et rendement brut indicatif, pour chaque commune étudiée, sur une seule page.
- Deux options comparées à chaque étape : micro-BIC ou réel, studio ou T2, détenir ou revendre
- Des bases publiques nommées : ventes DVF, Carte des loyers, zonage ABC
- Un chiffrage de votre scénario par un partenaire spécialisé, gratuit et sans engagement
Arbitrage LMNP : Seine-Saint-Denis
Le meublé dans le département de la Seine-Saint-Denis : les trois variables
Prix d'achat
Médiane des ventes d'appartements sur cinq ans, pour chaque commune, d'après les Statistiques DVF d'Etalab.
Loyer d'annonce
Loyer moyen au m² charges comprises, tous appartements confondus puis pour les T1-T2 seuls.
Ratio loyer sur prix
Douze mois de loyer rapportés au prix médian : le rendement brut indicatif qui classe les communes du département de la Seine-Saint-Denis.
D'une commune à l'autre, le département de la Seine-Saint-Denis (93) présente des ratios loyer sur prix très contrastés. Le Pré-Saint-Gervais, sa ville la plus peuplée, compte environ 16 865 habitants ; suivent Le Pré-Saint-Gervais.
Au sein d'un même département, le rendement brut va parfois du simple au double : les communes chères rapportent moins en pourcentage, mais se louent avec moins de vacance.
L'arbitrage fiscal du LMNP en 2026
Au Pré-Saint-Gervais comme dans la plus petite commune du département, la règle est nationale : micro-BIC jusqu'à 83 600 € de recettes en 2026 (abattement de 50 %), ou régime réel avec amortissement, sur option.
| Paramètre | Micro-BIC | Régime réel |
|---|---|---|
| Recettes 2026 au plus | 83 600 €, ou 15 000 € en meublé de tourisme non classé | Sans limite |
| Déduction | Forfait de 50 % (30 % en tourisme non classé) | Charges effectives plus amortissement |
| Amortissement | Aucun | Bâti hors terrain, et mobilier |
| Formulaire | 2042 C PRO | Liasse 2031 avec annexes 2033 |
| Comptabilité | Aucune | Obligatoire, le plus souvent déléguée à un expert-comptable |
| Plus-value de cession | Régime des particuliers | Celui des particuliers, amortissements réintégrés depuis 2025 |
Pour le meublé de tourisme sans classement, le micro-BIC 2026 s'arrête à 15 000 € de recettes et n'abat que 30 %.
Préparer la sortie dès l'achat
Depuis la loi de finances pour 2025, l'amortissement pratiqué pendant la location relève la plus-value taxable à la revente. Les abattements pour durée de détention subsistent : plus d'impôt sur le revenu après 22 ans, plus de prélèvements sociaux après 30 ans.
Résidence étudiante, résidence seniors, EHPAD : ces trois formules échappent à la réintégration.
Faire chiffrer votre scénario
Une minute suffit pour décrire le projet. Un partenaire spécialisé prend contact ; donner suite reste votre décision.
Avant toute offre, le diagnostic de performance énergétique : depuis 2025, un logement classé G ne peut plus être loué en résidence principale, meublé compris.
Un meublé en vue dans le département de la Seine-Saint-Denis ? Soumettez le scénario à un partenaire spécialisé, sans frais ni obligation.
Prix, loyer, rendement dans la Seine-Saint-Denis
Prix médian dans la Seine-Saint-Denis : 4 167 € le m² (France : 3 342 €). Loyer moyen : 20,1 € le m², 23,0 € pour un T1-T2. Ratio brut indicatif qui en découle : 5,8 %. 39 communes du département sont étudiées ici.
Le rendement brut se situe dans la moyenne nationale (5,3 %) ; les écarts se creusent surtout d'une commune à l'autre.
Le classement des communes de la Seine-Saint-Denis
| Commune | Prix au m² | Loyer au m² | Rendement brut | Zonage |
|---|---|---|---|---|
| Le Pré-Saint-Gervais | 6 480 € | 24,7 € | 4,6 % | A bis |
Les chiffres de ce tableau sont des moyennes : un logement donné peut s'en éloigner fortement selon son quartier, son état et sa surface.
Prix, loyer, rendement : Seine-Saint-Denis et la moyenne nationale
| Indicateur | Seine-Saint-Denis / France |
|---|---|
| Prix au m² (appartements) | 4 167 €3 342 € |
| Loyer au m² (appartements) | 20,1 €14,7 € |
| Loyer au m² d'un T1-T2 | 23,0 €16,9 € |
| Rendement brut indicatif | 5,8 %5,3 % |
Arbitrages fréquents : LMNP dans le département de la Seine-Saint-Denis
Quelle commune du département de la Seine-Saint-Denis retenir pour un meublé ?
Le tableau ci-dessus ordonne les communes du département de la Seine-Saint-Denis selon le prix, le loyer et le rendement brut indicatif. Un ratio élevé signale le plus souvent un prix d'achat bas ; il se recoupe avec la population, le zonage et la profondeur de la demande avant de trancher.
Les règles fiscales varient-elles selon le département ?
Non. Le statut, le micro-BIC, le régime réel, l'amortissement et la plus-value obéissent à des règles nationales. Le territoire ne fait varier que les prix, les loyers, le zonage et, pour la location touristique, les décisions de chaque mairie.
Quelle est l'origine des chiffres du département de la Seine-Saint-Denis ?
Les prix sont tirés des Statistiques DVF d'Etalab, les loyers de la Carte des loyers 2025 du ministère de la Transition écologique, le zonage de la liste officielle des communes. Chaque calcul est expliqué sur la page sources et méthode.
Le régime réel impose-t-il un expert-comptable ?
Aucune obligation. Au micro-BIC, une seule case suffit. Au réel, la liasse 2031 et le plan d'amortissement demandent une technique que la plupart des loueurs préfèrent déléguer ; les honoraires correspondants sont déductibles.
LMNP commune par commune dans le département de la Seine-Saint-Denis
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Le calcul à l'échelle régionale se trouve sur la page stratégie LMNP en Île-de-France.
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