LMNP dans les Yvelines : rendement brut, prix et régime fiscal, le calcul
Dans le département des Yvelines, le ratio entre loyer et prix d'achat varie fortement d'une commune à l'autre. Nous l'avons calculé pour chacune, et nous rappelons ensuite l'arbitrage fiscal qui s'applique partout : micro-BIC ou réel.
- Deux options comparées à chaque étape : micro-BIC ou réel, studio ou T2, détenir ou revendre
- Des bases publiques nommées : ventes DVF, Carte des loyers, zonage ABC
- Un chiffrage de votre scénario par un partenaire spécialisé, gratuit et sans engagement
Arbitrage LMNP : Yvelines
Le meublé dans le département des Yvelines : les trois variables
Prix d'achat
Médiane des ventes d'appartements sur cinq ans, pour chaque commune, d'après les Statistiques DVF d'Etalab.
Loyer d'annonce
Loyer moyen au m² charges comprises, tous appartements confondus puis pour les T1-T2 seuls.
Ratio loyer sur prix
Douze mois de loyer rapportés au prix médian : le rendement brut indicatif qui classe les communes du département des Yvelines.
Entre Maurepas (18 611 habitants) et les plus petites communes, le département des Yvelines affiche de larges écarts de prix et de loyers. Les principales villes passées en revue sont Maurepas.
La commune la plus rentable sur le papier n'est pas toujours le meilleur choix : la profondeur du marché locatif et le risque de vacance pèsent autant que le ratio brut.
L'arbitrage fiscal du LMNP en 2026
Micro-BIC ou réel ? Le premier applique un forfait de 50 % jusqu'à 83 600 € de loyers en 2026 ; le second retient les charges réelles et l'amortissement, souvent jusqu'à annuler l'impôt sur les loyers pendant plusieurs années.
| Paramètre | Micro-BIC | Régime réel |
|---|---|---|
| Recettes 2026 au plus | 83 600 €, ou 15 000 € en meublé de tourisme non classé | Sans limite |
| Déduction | Forfait de 50 % (30 % en tourisme non classé) | Charges effectives plus amortissement |
| Amortissement | Aucun | Bâti hors terrain, et mobilier |
| Formulaire | 2042 C PRO | Liasse 2031 avec annexes 2033 |
| Comptabilité | Aucune | Obligatoire, le plus souvent déléguée à un expert-comptable |
| Plus-value de cession | Régime des particuliers | Celui des particuliers, amortissements réintégrés depuis 2025 |
Les prélèvements sociaux sur les revenus de location meublée non professionnelle s'élèvent à 18,6 % depuis la loi de financement de la sécurité sociale pour 2026.
Préparer la sortie dès l'achat
Depuis la loi de finances pour 2025, l'amortissement pratiqué pendant la location relève la plus-value taxable à la revente. Les abattements pour durée de détention subsistent : plus d'impôt sur le revenu après 22 ans, plus de prélèvements sociaux après 30 ans.
Cette règle oblige à raisonner sur l'ensemble de la détention, et non sur les seules années de crédit.
Faire chiffrer votre scénario
Une minute suffit pour décrire le projet. Un partenaire spécialisé prend contact ; donner suite reste votre décision.
Le rendement brut ignore les charges de copropriété, la taxe foncière et les travaux : ces trois chiffres se demandent avant de faire une offre.
Soixante secondes de formulaire suffisent : un partenaire spécialisé vous rappelle pour chiffrer le projet, gratuitement.
LMNP dans les Yvelines : les chiffres du département
Prix médian dans les Yvelines : 4 095 € le m² (France : 3 342 €). Loyer moyen : 19,3 € le m², 22,1 € pour un T1-T2. Ratio brut indicatif qui en découle : 5,7 %. 91 communes du département sont étudiées ici.
Le rendement brut se situe dans la moyenne nationale (5,3 %) ; les écarts se creusent surtout d'une commune à l'autre.
Le classement des communes des Yvelines
| Commune | Prix au m² | Loyer au m² | Rendement brut | Zonage |
|---|---|---|---|---|
| Maurepas | 2 943 € | 17,3 € | 7,1 % | A |
Rappel : la fiscalité du LMNP est nationale. D'un territoire à l'autre, seuls varient les prix, les loyers et, pour la location touristique, les décisions de chaque mairie.
Prix, loyer, rendement : Yvelines et la moyenne nationale
| Indicateur | Yvelines / France |
|---|---|
| Prix au m² (appartements) | 4 095 €3 342 € |
| Loyer au m² (appartements) | 19,3 €14,7 € |
| Loyer au m² d'un T1-T2 | 22,1 €16,9 € |
| Rendement brut indicatif | 5,7 %5,3 % |
Arbitrages fréquents : LMNP dans le département des Yvelines
Quelle commune du département des Yvelines retenir pour un meublé ?
Le tableau ci-dessus ordonne les communes du département des Yvelines selon le prix, le loyer et le rendement brut indicatif. Un ratio élevé signale le plus souvent un prix d'achat bas ; il se recoupe avec la population, le zonage et la profondeur de la demande avant de trancher.
Les règles fiscales varient-elles selon le département ?
Non. Le statut, le micro-BIC, le régime réel, l'amortissement et la plus-value obéissent à des règles nationales. Le territoire ne fait varier que les prix, les loyers, le zonage et, pour la location touristique, les décisions de chaque mairie.
Quelle est l'origine des chiffres du département des Yvelines ?
Les prix sont tirés des Statistiques DVF d'Etalab, les loyers de la Carte des loyers 2025 du ministère de la Transition écologique, le zonage de la liste officielle des communes. Chaque calcul est expliqué sur la page sources et méthode.
Le régime réel impose-t-il un expert-comptable ?
Aucune obligation. Au micro-BIC, une seule case suffit. Au réel, la liasse 2031 et le plan d'amortissement demandent une technique que la plupart des loueurs préfèrent déléguer ; les honoraires correspondants sont déductibles.
LMNP commune par commune dans le département des Yvelines
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