LMNP dans le Saône-et-Loire : rendement brut, prix et régime fiscal, le calcul
Avant de choisir une commune du département du Saône-et-Loire pour un meublé, il faut deux chiffres par ville : le prix au m² et le loyer. Cette page les met face à face et en déduit un rendement brut indicatif, commune par commune, à partir des bases publiques.
- Deux options comparées à chaque étape : micro-BIC ou réel, studio ou T2, détenir ou revendre
- Des bases publiques nommées : ventes DVF, Carte des loyers, zonage ABC
- Un chiffrage de votre scénario par un partenaire spécialisé, gratuit et sans engagement
Arbitrage LMNP : Saône-et-Loire
Le meublé dans le département du Saône-et-Loire : les trois variables
Prix d'achat
Médiane des ventes d'appartements sur cinq ans, pour chaque commune, d'après les Statistiques DVF d'Etalab.
Loyer d'annonce
Loyer moyen au m² charges comprises, tous appartements confondus puis pour les T1-T2 seuls.
Ratio loyer sur prix
Douze mois de loyer rapportés au prix médian : le rendement brut indicatif qui classe les communes du département du Saône-et-Loire.
D'une commune à l'autre, le département du Saône-et-Loire (71) présente des ratios loyer sur prix très contrastés. Mâcon, sa ville la plus peuplée, compte environ 34 448 habitants ; suivent Mâcon.
Les grandes villes rassemblent étudiants et jeunes actifs, cible première du meublé ; les communes plus modestes offrent un prix d'entrée plus bas, avec une demande à établir avant d'acheter.
Option A ou option B dans le département du Saône-et-Loire
Le cadre fiscal ne change pas avec le département. Pour les recettes 2026, l'option A, le micro-BIC, couvre jusqu'à 83 600 € de loyers avec un abattement de 50 % ; l'option B, le régime réel, déduit les charges effectives et amortit le bâti et le mobilier.
| Paramètre | Micro-BIC | Régime réel |
|---|---|---|
| Recettes 2026 au plus | 83 600 €, ou 15 000 € en meublé de tourisme non classé | Sans limite |
| Déduction | Forfait de 50 % (30 % en tourisme non classé) | Charges effectives plus amortissement |
| Amortissement | Aucun | Bâti hors terrain, et mobilier |
| Formulaire | 2042 C PRO | Liasse 2031 avec annexes 2033 |
| Comptabilité | Aucune | Obligatoire, le plus souvent déléguée à un expert-comptable |
| Plus-value de cession | Régime des particuliers | Celui des particuliers, amortissements réintégrés depuis 2025 |
Pour le meublé de tourisme sans classement, le micro-BIC 2026 s'arrête à 15 000 € de recettes et n'abat que 30 %.
La revente d'un LMNP depuis 2025
La réforme de 2025 fait revenir les amortissements dans la plus-value de cession. Elle épargne les résidences services pour étudiants, les résidences seniors et les EHPAD.
Les loueurs qui conservent leur bien longtemps restent les mieux placés, grâce aux abattements pour durée de détention.
Des moyennes au cas réel
Ville déjà choisie ou simple budget en tête : le formulaire permet de soumettre votre scénario à un partenaire spécialisé, gratuitement.
Pour le loyer, mieux vaut relever les offres actuellement publiées dans le quartier qu'une moyenne de commune.
Soixante secondes de formulaire suffisent : un partenaire spécialisé vous rappelle pour chiffrer le projet, gratuitement.
Les variables du département du Saône-et-Loire
Dans le Saône-et-Loire, la médiane des appartements vendus s'établit à 1 312 € le m² (9 033 ventes en cinq ans), le loyer d'annonce moyen à 10,0 € le m² par mois, charges comprises. Le ratio brut indicatif s'établit ainsi à 9,1 %, contre 5,3 % en France. Zone ABC dominante : C.
Le rendement brut excède la moyenne nationale (5,3 %) de 3,8 point(s). Signal favorable, à confirmer commune par commune par la demande locative.
Le classement des communes du Saône-et-Loire
| Commune | Prix au m² | Loyer au m² | Rendement brut | Zonage |
|---|---|---|---|---|
| Mâcon | 1 534 € | 10,7 € | 8,4 % | B2 |
Rappel : la fiscalité du LMNP est nationale. D'un territoire à l'autre, seuls varient les prix, les loyers et, pour la location touristique, les décisions de chaque mairie.
Prix, loyer, rendement : Saône-et-Loire et la moyenne nationale
| Indicateur | Saône-et-Loire / France |
|---|---|
| Prix au m² (appartements) | 1 312 €3 342 € |
| Loyer au m² (appartements) | 10,0 €14,7 € |
| Loyer au m² d'un T1-T2 | 11,5 €16,9 € |
| Rendement brut indicatif | 9,1 %5,3 % |
Arbitrages fréquents : LMNP dans le département du Saône-et-Loire
Quelle commune du département du Saône-et-Loire retenir pour un meublé ?
Le tableau ci-dessus ordonne les communes du département du Saône-et-Loire selon le prix, le loyer et le rendement brut indicatif. Un ratio élevé signale le plus souvent un prix d'achat bas ; il se recoupe avec la population, le zonage et la profondeur de la demande avant de trancher.
Les règles fiscales varient-elles selon le département ?
Non. Le statut, le micro-BIC, le régime réel, l'amortissement et la plus-value obéissent à des règles nationales. Le territoire ne fait varier que les prix, les loyers, le zonage et, pour la location touristique, les décisions de chaque mairie.
Quelle est l'origine des chiffres du département du Saône-et-Loire ?
Les prix sont tirés des Statistiques DVF d'Etalab, les loyers de la Carte des loyers 2025 du ministère de la Transition écologique, le zonage de la liste officielle des communes. Chaque calcul est expliqué sur la page sources et méthode.
Le régime réel impose-t-il un expert-comptable ?
Aucune obligation. Au micro-BIC, une seule case suffit. Au réel, la liasse 2031 et le plan d'amortissement demandent une technique que la plupart des loueurs préfèrent déléguer ; les honoraires correspondants sont déductibles.
LMNP commune par commune dans le département du Saône-et-Loire
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