LMNP dans la Haute-Savoie : rendement brut, prix et régime fiscal, le calcul
Le département de la Haute-Savoie passé au crible du loueur en meublé : prix médian DVF, loyer de la Carte des loyers, zonage ABC et rendement brut indicatif, pour chaque commune étudiée, sur une seule page.
- Deux options comparées à chaque étape : micro-BIC ou réel, studio ou T2, détenir ou revendre
- Des bases publiques nommées : ventes DVF, Carte des loyers, zonage ABC
- Un chiffrage de votre scénario par un partenaire spécialisé, gratuit et sans engagement
Arbitrage LMNP : Haute-Savoie
Le meublé dans le département de la Haute-Savoie : les trois variables
Prix d'achat
Médiane des ventes d'appartements sur cinq ans, pour chaque commune, d'après les Statistiques DVF d'Etalab.
Loyer d'annonce
Loyer moyen au m² charges comprises, tous appartements confondus puis pour les T1-T2 seuls.
Ratio loyer sur prix
Douze mois de loyer rapportés au prix médian : le rendement brut indicatif qui classe les communes du département de la Haute-Savoie.
Poser un LMNP dans le département de la Haute-Savoie revient à arbitrer entre des villes aux profils distincts : Annecy. Prix et loyers n'y suivent pas la même pente, d'où l'utilité d'un tableau comparatif.
Les grandes villes rassemblent étudiants et jeunes actifs, cible première du meublé ; les communes plus modestes offrent un prix d'entrée plus bas, avec une demande à établir avant d'acheter.
Option A ou option B dans le département de la Haute-Savoie
À Annecy comme dans la plus petite commune du département, la règle est nationale : micro-BIC jusqu'à 83 600 € de recettes en 2026 (abattement de 50 %), ou régime réel avec amortissement, sur option.
| Paramètre | Micro-BIC | Régime réel |
|---|---|---|
| Recettes 2026 au plus | 83 600 €, ou 15 000 € en meublé de tourisme non classé | Sans limite |
| Déduction | Forfait de 50 % (30 % en tourisme non classé) | Charges effectives plus amortissement |
| Amortissement | Aucun | Bâti hors terrain, et mobilier |
| Formulaire | 2042 C PRO | Liasse 2031 avec annexes 2033 |
| Comptabilité | Aucune | Obligatoire, le plus souvent déléguée à un expert-comptable |
| Plus-value de cession | Régime des particuliers | Celui des particuliers, amortissements réintégrés depuis 2025 |
Pour le meublé de tourisme sans classement, le micro-BIC 2026 s'arrête à 15 000 € de recettes et n'abat que 30 %.
Plus-value : la variable à intégrer
La réforme de 2025 fait revenir les amortissements dans la plus-value de cession. Elle épargne les résidences services pour étudiants, les résidences seniors et les EHPAD.
Résidence étudiante, résidence seniors, EHPAD : ces trois formules échappent à la réintégration.
Faire chiffrer votre scénario
Une minute suffit pour décrire le projet. Un partenaire spécialisé prend contact ; donner suite reste votre décision.
Le rendement brut ignore les charges de copropriété, la taxe foncière et les travaux : ces trois chiffres se demandent avant de faire une offre.
Faites chiffrer votre scénario LMNP dans le département de la Haute-Savoie, sans frais.
Les variables du département de la Haute-Savoie
Prix médian dans la Haute-Savoie : 4 295 € le m² (France : 3 342 €). Loyer moyen : 18,4 € le m², 20,1 € pour un T1-T2. Ratio brut indicatif qui en découle : 5,1 %. 135 communes du département sont étudiées ici.
Soit un niveau proche de la moyenne française (5,3 %) : ni marché bradé, ni marché inaccessible.
Le classement des communes de la Haute-Savoie
| Commune | Prix au m² | Loyer au m² | Rendement brut | Zonage |
|---|---|---|---|---|
| Annecy | 5 101 € | 20,4 € | 4,8 % | A |
Rappel : la fiscalité du LMNP est nationale. D'un territoire à l'autre, seuls varient les prix, les loyers et, pour la location touristique, les décisions de chaque mairie.
Haute-Savoie face à la France
| Indicateur | Haute-Savoie / France |
|---|---|
| Prix au m² (appartements) | 4 295 €3 342 € |
| Loyer au m² (appartements) | 18,4 €14,7 € |
| Loyer au m² d'un T1-T2 | 20,1 €16,9 € |
| Rendement brut indicatif | 5,1 %5,3 % |
Arbitrages fréquents : LMNP dans le département de la Haute-Savoie
Quelle commune du département de la Haute-Savoie retenir pour un meublé ?
Le tableau ci-dessus ordonne les communes du département de la Haute-Savoie selon le prix, le loyer et le rendement brut indicatif. Un ratio élevé signale le plus souvent un prix d'achat bas ; il se recoupe avec la population, le zonage et la profondeur de la demande avant de trancher.
Les règles fiscales varient-elles selon le département ?
Non. Le statut, le micro-BIC, le régime réel, l'amortissement et la plus-value obéissent à des règles nationales. Le territoire ne fait varier que les prix, les loyers, le zonage et, pour la location touristique, les décisions de chaque mairie.
Quelle est l'origine des chiffres du département de la Haute-Savoie ?
Les prix sont tirés des Statistiques DVF d'Etalab, les loyers de la Carte des loyers 2025 du ministère de la Transition écologique, le zonage de la liste officielle des communes. Chaque calcul est expliqué sur la page sources et méthode.
Le régime réel impose-t-il un expert-comptable ?
Aucune obligation. Au micro-BIC, une seule case suffit. Au réel, la liasse 2031 et le plan d'amortissement demandent une technique que la plupart des loueurs préfèrent déléguer ; les honoraires correspondants sont déductibles.
LMNP commune par commune dans le département de la Haute-Savoie
À lire aussi
- Le parcours déclaratif du LMNP : SIRET, 2042 C PRO, liasse 2031
- Micro-BIC ou régime réel : l'arbitrage chiffré du loueur en meublé
- Statut LMNP : le cadre, les seuils et les décisions qu'il impose
- Expert-comptable en LMNP : déléguer ou faire soi-même, l'arbitrage
- Meublé de tourisme : fiscalité 2026 et règles locales depuis la loi du 19 novembre 2024
Ce département appartient à la région Auvergne-Rhône-Alpes : la page stratégie LMNP en Auvergne-Rhône-Alpes met tous ses départements côte à côte.
Départements limitrophes
Saône-et-Loire · Haut-Rhin · Vaucluse · Bouches-du-Rhône · Aube · Yonne