LMNP dans l'Ille-et-Vilaine : rendement brut, prix et régime fiscal, le calcul
Avant de choisir une commune du département de l'Ille-et-Vilaine pour un meublé, il faut deux chiffres par ville : le prix au m² et le loyer. Cette page les met face à face et en déduit un rendement brut indicatif, commune par commune, à partir des bases publiques.
- Deux options comparées à chaque étape : micro-BIC ou réel, studio ou T2, détenir ou revendre
- Des bases publiques nommées : ventes DVF, Carte des loyers, zonage ABC
- Un chiffrage de votre scénario par un partenaire spécialisé, gratuit et sans engagement
Arbitrage LMNP : Ille-et-Vilaine
Le meublé dans le département de l'Ille-et-Vilaine : les trois variables
Prix d'achat
Médiane des ventes d'appartements sur cinq ans, pour chaque commune, d'après les Statistiques DVF d'Etalab.
Loyer d'annonce
Loyer moyen au m² charges comprises, tous appartements confondus puis pour les T1-T2 seuls.
Ratio loyer sur prix
Douze mois de loyer rapportés au prix médian : le rendement brut indicatif qui classe les communes du département de l'Ille-et-Vilaine.
Poser un LMNP dans le département de l'Ille-et-Vilaine revient à arbitrer entre des villes aux profils distincts : Saint-Malo. Prix et loyers n'y suivent pas la même pente, d'où l'utilité d'un tableau comparatif.
La commune la plus rentable sur le papier n'est pas toujours le meilleur choix : la profondeur du marché locatif et le risque de vacance pèsent autant que le ratio brut.
Option A ou option B dans le département de l'Ille-et-Vilaine
À Saint-Malo comme dans la plus petite commune du département, la règle est nationale : micro-BIC jusqu'à 83 600 € de recettes en 2026 (abattement de 50 %), ou régime réel avec amortissement, sur option.
| Paramètre | Micro-BIC | Régime réel |
|---|---|---|
| Recettes 2026 au plus | 83 600 €, ou 15 000 € en meublé de tourisme non classé | Sans limite |
| Déduction | Forfait de 50 % (30 % en tourisme non classé) | Charges effectives plus amortissement |
| Amortissement | Aucun | Bâti hors terrain, et mobilier |
| Formulaire | 2042 C PRO | Liasse 2031 avec annexes 2033 |
| Comptabilité | Aucune | Obligatoire, le plus souvent déléguée à un expert-comptable |
| Plus-value de cession | Régime des particuliers | Celui des particuliers, amortissements réintégrés depuis 2025 |
Pour le meublé de tourisme sans classement, le micro-BIC 2026 s'arrête à 15 000 € de recettes et n'abat que 30 %.
La revente d'un LMNP depuis 2025
Pour les cessions intervenues depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits au réel sont réintégrés dans la plus-value imposable. Celle-ci reste calculée selon le régime des particuliers, abattements pour durée de détention compris.
Cette règle oblige à raisonner sur l'ensemble de la détention, et non sur les seules années de crédit.
Faire chiffrer votre scénario
Ville déjà choisie ou simple budget en tête : le formulaire permet de soumettre votre scénario à un partenaire spécialisé, gratuitement.
Pour le loyer, mieux vaut relever les offres actuellement publiées dans le quartier qu'une moyenne de commune.
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LMNP dans l'Ille-et-Vilaine : les chiffres du département
Le département compte 1 034 684 habitants et 224 communes, dont 70 traitées sur ce site. La médiane d'achat d'un appartement y est de 3 333 € le m², le loyer moyen de 12,3 € le m² : rendement brut indicatif de 4,4 %.
Le rendement brut reste inférieur de 0,9 point(s) à la moyenne nationale (5,3 %). Les communes plus petites du territoire présentent parfois de meilleurs ratios.
Le classement des communes de l'Ille-et-Vilaine
| Commune | Prix au m² | Loyer au m² | Rendement brut | Zonage |
|---|---|---|---|---|
| Saint-Malo | 4 500 € | 13,6 € | 3,6 % | B1 |
Les chiffres de ce tableau sont des moyennes : un logement donné peut s'en éloigner fortement selon son quartier, son état et sa surface.
Prix, loyer, rendement : Ille-et-Vilaine et la moyenne nationale
| Indicateur | Ille-et-Vilaine / France |
|---|---|
| Prix au m² (appartements) | 3 333 €3 342 € |
| Loyer au m² (appartements) | 12,3 €14,7 € |
| Loyer au m² d'un T1-T2 | 14,3 €16,9 € |
| Rendement brut indicatif | 4,4 %5,3 % |
Arbitrages fréquents : LMNP dans le département de l'Ille-et-Vilaine
Quelle commune du département de l'Ille-et-Vilaine retenir pour un meublé ?
Le tableau ci-dessus ordonne les communes du département de l'Ille-et-Vilaine selon le prix, le loyer et le rendement brut indicatif. Un ratio élevé signale le plus souvent un prix d'achat bas ; il se recoupe avec la population, le zonage et la profondeur de la demande avant de trancher.
Les règles fiscales varient-elles selon le département ?
Non. Le statut, le micro-BIC, le régime réel, l'amortissement et la plus-value obéissent à des règles nationales. Le territoire ne fait varier que les prix, les loyers, le zonage et, pour la location touristique, les décisions de chaque mairie.
Quelle est l'origine des chiffres du département de l'Ille-et-Vilaine ?
Les prix sont tirés des Statistiques DVF d'Etalab, les loyers de la Carte des loyers 2025 du ministère de la Transition écologique, le zonage de la liste officielle des communes. Chaque calcul est expliqué sur la page sources et méthode.
Le régime réel impose-t-il un expert-comptable ?
Aucune obligation. Au micro-BIC, une seule case suffit. Au réel, la liasse 2031 et le plan d'amortissement demandent une technique que la plupart des loueurs préfèrent déléguer ; les honoraires correspondants sont déductibles.
LMNP commune par commune dans le département de l'Ille-et-Vilaine
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Le département vu à l'échelle de sa région : LMNP en Bretagne.
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