LMNP à Saint-Malo : combien ça rapporte, et sous quel régime
Un meublé à Saint-Malo se décide sur deux variables, le prix d'achat et le loyer, puis sur un choix de régime. Cette page fournit les deux variables à partir des bases publiques et pose l'arbitrage fiscal qui en découle.
- Données publiques : ventes DVF, Carte des loyers et zonage ABC pour Saint-Malo, chaque source nommée.
- Arbitrage 2026 : micro-BIC contre réel, amortissement, plus-value : les règles relues sur les textes en vigueur.
- Chiffrage offert : votre scénario évalué par un partenaire spécialisé, sans frais ni obligation.
Votre scénario LMNP à Saint-Malo
Ville moyenne du département de l'Ille-et-Vilaine, Saint-Malo (47 323 habitants) cumule un bassin d'emploi, des établissements de formation et des prix d'achat encore abordables. Les données ci-dessous permettent de vérifier si le loyer justifie le prix.
Le recensement de l'Insee situe la demande : 48 % des 25 617 ménages de Saint-Malo louent leur logement, et 24 % le louent à un bailleur privé, segment auquel s'adresse un meublé.
Deux variables de plus pour l'arbitrage : 22 % de petites surfaces (une ou deux pièces) dans les résidences principales, et 4,9 % de logements vacants.
À la rentrée 2024, les établissements d'enseignement supérieur de Saint-Malo totalisent 1 720 inscrits (3,6 pour 100 habitants) : autant de candidats à un bail meublé de neuf mois ou d'un an.
Trois chiffres suffisent pour juger un LMNP : le coût d'acquisition complet, le loyer que le marché accepte, et ce qui reste une fois charges et impôt retirés. Les deux premiers sont dictés par la commune.
Votre scénario peut être chiffré sans frais : décrivez-le dans le formulaire, il est transmis à un partenaire spécialisé qui vous rappelle.
Le choix du régime, micro-BIC ou réel, modifie fréquemment la rentabilité nette plus qu'une négociation de quelques euros sur le loyer. L'arbitrage se fait avant la première déclaration, pas après.
Prix, loyer, rendement : les variables de Saint-Malo
2 900 ventes d'appartements en cinq ans à Saint-Malo, médiane à 4 500 € le m² ; loyer moyen des annonces à 13,6 € le m² par mois, charges comprises. Le ratio annuel donne un rendement brut indicatif de 3,6 %.
Pour un studio de 25 m², les données de Saint-Malo se traduisent par un loyer d'environ 390 € par mois charges comprises, contre un prix d'acquisition proche de 113 000 €.
Zone B1 pour Saint-Malo, selon le zonage ABC : grandes agglomérations et villes où la demande de logements reste nourrie.
Sources : Carte des loyers 2025 (ministère de la Transition écologique), Statistiques DVF (Etalab), zonage ABC en vigueur · notre méthode
L'arbitrage fiscal du LMNP en 2026
Le micro-BIC est le régime par défaut : jusqu'à 83 600 € de loyers encaissés en 2026, l'abattement est de 50 %. Aucune comptabilité, une seule case sur la déclaration 2042 C PRO.
Au réel, le calcul part de vos dépenses réelles, auxquelles s'ajoute l'amortissement : chaque année, une fraction du prix du bâti (le terrain ne s'amortit pas) et du mobilier vient diminuer le résultat. C'est ce mécanisme qui explique la faible imposition du LMNP.
L'option pour le réel ne rétroagit pas et vaut pour l'année entière : elle se prend avant la déclaration de printemps, une fois le calcul posé.
| Paramètre | Micro-BIC | Régime réel |
|---|---|---|
| Recettes 2026 au plus | 83 600 €, ou 15 000 € en meublé de tourisme non classé | Sans limite |
| Déduction | Forfait de 50 % (30 % en tourisme non classé) | Charges effectives plus amortissement |
| Amortissement | Aucun | Bâti hors terrain, et mobilier |
| Formulaire | 2042 C PRO | Liasse 2031 avec annexes 2033 |
| Comptabilité | Aucune | Obligatoire, le plus souvent déléguée à un expert-comptable |
| Plus-value de cession | Régime des particuliers | Celui des particuliers, amortissements réintégrés depuis 2025 |
Faire chiffrer mon scénario à Saint-Malo
Préparer la sortie d'un meublé
À la cession, un bien loué en LMNP suit le régime des plus-values des particuliers, avec ses abattements pour durée de détention : plus d'impôt sur le revenu après 22 ans, plus de prélèvements sociaux après 30 ans.
Pour les ventes conclues depuis le 15 février 2025, la loi de finances 2025 réintègre les amortissements dans la plus-value. L'économie d'impôt obtenue pendant la détention est en partie reprise à la sortie.
Les biens détenus en résidence étudiante, résidence seniors ou EHPAD sont épargnés : leur plus-value se calcule comme avant la réforme.
LMNP : arbitrer entre les types de biens
Les petites surfaces forment le cœur du LMNP. Un studio ou un T1 se loue cher au m² et se reloue vite à proximité d'un campus ou d'une gare, au prix d'une rotation plus élevée et d'un suivi plus fréquent.
Au-dessus du studio, le T2 ouvre la clientèle aux couples et aux salariés, avec des séjours plus longs et un bien plus liquide à la revente.
En résidence gérée, l'investisseur conclut un bail commercial avec un exploitant et encaisse un loyer sans intervenir. Avant signature, il examine les clauses de renouvellement et d'indexation, et se renseigne sur le gestionnaire.
Un bien locatif se choisit avec les critères du locataire : desserte, commerces, lumière, calme. Un logement qui se visite bien se loue plus cher et plus vite.
Pour replacer Saint-Malo dans son contexte, la notice Saint-Malo de Wikipédia présente la commune, sa population et son activité.
Option A ou option B pour votre projet ? Un partenaire spécialisé peut poser le calcul avec vous, sans frais.
Saint-Malo comparée à ses voisines : la carte
La carte compare Saint-Malo (3,6 %) aux 20 communes voisines dont le rendement est calculable : 15 affichent un ratio supérieur. Le plus haut est observé à Taden, 18 km plus loin, avec 6,8 %.
Un rendement brut élevé traduit le plus souvent un prix d'achat bas, parfois une demande locative moins solide. Zonage et taille du marché sont indispensables pour l'interpréter.
Saint-Malo : écart au département et à la moyenne nationale
| Indicateur | Saint-Malo / Ille-et-Vilaine / France |
|---|---|
| Prix au m² (appartements) | 4 500 €3 333 €3 342 € |
| Loyer au m² (appartements) | 13,6 €12,3 €14,7 € |
| Loyer au m² d'un T1-T2 | 15,7 €14,3 €16,9 € |
| Rendement brut indicatif | 3,6 %4,4 %5,3 % |
Saint-Malo : le m² d'appartement de 2021 à aujourd'hui
| Année | Prix médian au m² |
|---|---|
| 2021 | 4 248 € |
| 2022 | 4 640 € |
| 2023 | 4 649 € |
| 2024 | 4 632 € |
| 2025 | 4 503 € |
4 248 € le m² en 2021, 4 503 € en 2025 : à Saint-Malo, les appartements ont pris +6,0 %, contre +3,2 % pour la moyenne nationale sur la même période.
Maximum relevé en 2023 : 4 649 € le m².
Votre scénario de rendement à Saint-Malo
Le calcul ci-dessous s'initialise avec les moyennes de Saint-Malo pour un studio de 25 m². Ajustez prix, loyer, charges et taux d'emprunt pour obtenir le rendement net avant impôt du bien visé ; tout se passe dans votre navigateur.
Valeurs de départ : loyer d'un T1-T2 (Carte des loyers 2025) et prix médian (DVF) de Saint-Malo pour 25 m². Taxe foncière estimée à un mois de loyer : indiquez le montant de votre avis d'imposition. Calcul indicatif, hors fiscalité et crédit.
Arbitrages fréquents en LMNP
Un meublé à Saint-Malo : quel rendement attendre ?
Le ratio affiché sur cette page est brut et indicatif : loyer d'annonce moyen sur prix médian des appartements de Saint-Malo. Il sert à situer la commune par rapport à d'autres. Le rendement d'un logement précis dépendra de son prix négocié, des travaux, des charges, de la vacance et du régime fiscal retenu.
Louer meublé demande-t-il une autorisation ?
Pour un bail meublé de résidence principale, non, sauf dans les communes qui ont mis en place un permis de louer. La location touristique de courte durée relève d'un autre cadre : déclaration en mairie, parfois numéro d'enregistrement et changement d'usage. La mairie concernée est la seule source fiable sur ce point.
Micro-BIC ou réel : comment trancher ?
Le cadre est national. Option A, le micro-BIC : jusqu'à 83 600 € de recettes en 2026, abattement forfaitaire de 50 %. Option B, le réel : charges effectives plus amortissement du bâti et des meubles. L'option B prend l'avantage dès que ces déductions dépassent la moitié des loyers, ce qui est fréquent avec un crédit.
Studio ou T2 pour un premier meublé ?
Le studio offre le loyer au m² le plus élevé et une demande large (étudiants, jeunes actifs, salariés en mission), au prix d'une rotation plus fréquente. Le T2 se loue un peu moins cher au m² mais retient ses locataires plus longtemps. L'arbitrage dépend de la demande locale : campus, bassin d'emploi, desserte.
Quelles formalités pour démarrer ?
Louer meublé étant une activité commerciale, il faut d'abord s'immatriculer sur le guichet unique des formalités des entreprises, qui délivre un numéro SIRET. Ensuite, chaque année, les recettes se reportent sur la 2042 C PRO au micro-BIC, ou sur la liasse 2031 et ses annexes 2033 au régime réel.
Quelle fraîcheur pour les données de Saint-Malo ?
Les prix sont la médiane des ventes d'appartements sur cinq ans dans les Statistiques DVF d'Etalab, mises à jour en juillet 2026. Les loyers viennent de la Carte des loyers 2025 du ministère de la Transition écologique, le zonage de la liste des communes en vigueur au 26 juin 2026. Les sources sont reliées depuis la page.
La page LMNP dans l'Ille-et-Vilaine replace Saint-Malo parmi toutes les communes étudiées du département, avec le même ratio loyer sur prix pour chacune. Vue d'ensemble régionale : arbitrage LMNP en Bretagne.