LMNP dans le Morbihan : rendement brut, prix et régime fiscal, le calcul
Dans le département du Morbihan, le ratio entre loyer et prix d'achat varie fortement d'une commune à l'autre. Nous l'avons calculé pour chacune, et nous rappelons ensuite l'arbitrage fiscal qui s'applique partout : micro-BIC ou réel.
- Deux options comparées à chaque étape : micro-BIC ou réel, studio ou T2, détenir ou revendre
- Des bases publiques nommées : ventes DVF, Carte des loyers, zonage ABC
- Un chiffrage de votre scénario par un partenaire spécialisé, gratuit et sans engagement
Arbitrage LMNP : Morbihan
Le meublé dans le département du Morbihan : les trois variables
Prix d'achat
Médiane des ventes d'appartements sur cinq ans, pour chaque commune, d'après les Statistiques DVF d'Etalab.
Loyer d'annonce
Loyer moyen au m² charges comprises, tous appartements confondus puis pour les T1-T2 seuls.
Ratio loyer sur prix
Douze mois de loyer rapportés au prix médian : le rendement brut indicatif qui classe les communes du département du Morbihan.
Entre Lorient (57 846 habitants) et les plus petites communes, le département du Morbihan affiche de larges écarts de prix et de loyers. Les principales villes passées en revue sont Lorient, Vannes.
Les grandes villes rassemblent étudiants et jeunes actifs, cible première du meublé ; les communes plus modestes offrent un prix d'entrée plus bas, avec une demande à établir avant d'acheter.
Option A ou option B dans le département du Morbihan
À Lorient comme dans la plus petite commune du département, la règle est nationale : micro-BIC jusqu'à 83 600 € de recettes en 2026 (abattement de 50 %), ou régime réel avec amortissement, sur option.
| Paramètre | Micro-BIC | Régime réel |
|---|---|---|
| Recettes 2026 au plus | 83 600 €, ou 15 000 € en meublé de tourisme non classé | Sans limite |
| Déduction | Forfait de 50 % (30 % en tourisme non classé) | Charges effectives plus amortissement |
| Amortissement | Aucun | Bâti hors terrain, et mobilier |
| Formulaire | 2042 C PRO | Liasse 2031 avec annexes 2033 |
| Comptabilité | Aucune | Obligatoire, le plus souvent déléguée à un expert-comptable |
| Plus-value de cession | Régime des particuliers | Celui des particuliers, amortissements réintégrés depuis 2025 |
Les prélèvements sociaux sur les revenus de location meublée non professionnelle s'élèvent à 18,6 % depuis la loi de financement de la sécurité sociale pour 2026.
La revente d'un LMNP depuis 2025
La réforme de 2025 fait revenir les amortissements dans la plus-value de cession. Elle épargne les résidences services pour étudiants, les résidences seniors et les EHPAD.
Cette règle oblige à raisonner sur l'ensemble de la détention, et non sur les seules années de crédit.
Faire chiffrer votre scénario
Ville déjà choisie ou simple budget en tête : le formulaire permet de soumettre votre scénario à un partenaire spécialisé, gratuitement.
Avant toute offre, le diagnostic de performance énergétique : depuis 2025, un logement classé G ne peut plus être loué en résidence principale, meublé compris.
Soixante secondes de formulaire suffisent : un partenaire spécialisé vous rappelle pour chiffrer le projet, gratuitement.
Les variables du département du Morbihan
Le département compte 727 481 habitants et 180 communes, dont 56 traitées sur ce site. La médiane d'achat d'un appartement y est de 3 200 € le m², le loyer moyen de 12,4 € le m² : rendement brut indicatif de 4,7 %.
Soit 0,6 point(s) en dessous de la moyenne française (5,3 %) : des prix d'achat élevés compriment le ratio, en échange d'un marché généralement plus tendu.
Le classement des communes du Morbihan
| Commune | Prix au m² | Loyer au m² | Rendement brut | Zonage |
|---|---|---|---|---|
| Lorient | 2 424 € | 13,4 € | 6,6 % | B1 |
| Vannes | 3 771 € | 14,1 € | 4,5 % | B1 |
Les chiffres de ce tableau sont des moyennes : un logement donné peut s'en éloigner fortement selon son quartier, son état et sa surface.
Morbihan face à la France
| Indicateur | Morbihan / France |
|---|---|
| Prix au m² (appartements) | 3 200 €3 342 € |
| Loyer au m² (appartements) | 12,4 €14,7 € |
| Loyer au m² d'un T1-T2 | 14,3 €16,9 € |
| Rendement brut indicatif | 4,7 %5,3 % |
Arbitrages fréquents : LMNP dans le département du Morbihan
Quelle commune du département du Morbihan retenir pour un meublé ?
Le tableau ci-dessus ordonne les communes du département du Morbihan selon le prix, le loyer et le rendement brut indicatif. Un ratio élevé signale le plus souvent un prix d'achat bas ; il se recoupe avec la population, le zonage et la profondeur de la demande avant de trancher.
Les règles fiscales varient-elles selon le département ?
Non. Le statut, le micro-BIC, le régime réel, l'amortissement et la plus-value obéissent à des règles nationales. Le territoire ne fait varier que les prix, les loyers, le zonage et, pour la location touristique, les décisions de chaque mairie.
Quelle est l'origine des chiffres du département du Morbihan ?
Les prix sont tirés des Statistiques DVF d'Etalab, les loyers de la Carte des loyers 2025 du ministère de la Transition écologique, le zonage de la liste officielle des communes. Chaque calcul est expliqué sur la page sources et méthode.
Le régime réel impose-t-il un expert-comptable ?
Aucune obligation. Au micro-BIC, une seule case suffit. Au réel, la liasse 2031 et le plan d'amortissement demandent une technique que la plupart des loueurs préfèrent déléguer ; les honoraires correspondants sont déductibles.
Les bassins du Morbihan
Les communes étudiées sont réparties en 2 bassins de vie, chacun désigné par sa ville principale : une manière directe de comparer des marchés voisins.
Point plein : page en ligne, cliquable. Point pâle : commune à venir. Taille selon la population · Sources : découpage administratif officiel, notre méthode
Secteur de Lorient 1 commune en ligne
Secteur de Vannes 1 commune en ligne
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Le calcul à l'échelle régionale se trouve sur la page LMNP en Bretagne.
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