LMNP dans la Gironde : rendement brut, prix et régime fiscal, le calcul
Avant de choisir une commune du département de la Gironde pour un meublé, il faut deux chiffres par ville : le prix au m² et le loyer. Cette page les met face à face et en déduit un rendement brut indicatif, commune par commune, à partir des bases publiques.
- Deux options comparées à chaque étape : micro-BIC ou réel, studio ou T2, détenir ou revendre
- Des bases publiques nommées : ventes DVF, Carte des loyers, zonage ABC
- Un chiffrage de votre scénario par un partenaire spécialisé, gratuit et sans engagement
Arbitrage LMNP : Gironde
Le meublé dans le département de la Gironde : les trois variables
Prix d'achat
Médiane des ventes d'appartements sur cinq ans, pour chaque commune, d'après les Statistiques DVF d'Etalab.
Loyer d'annonce
Loyer moyen au m² charges comprises, tous appartements confondus puis pour les T1-T2 seuls.
Ratio loyer sur prix
Douze mois de loyer rapportés au prix médian : le rendement brut indicatif qui classe les communes du département de la Gironde.
Entre Libourne (24 557 habitants) et les plus petites communes, le département de la Gironde affiche de larges écarts de prix et de loyers. Les principales villes passées en revue sont Libourne, Arcachon.
Les grandes villes rassemblent étudiants et jeunes actifs, cible première du meublé ; les communes plus modestes offrent un prix d'entrée plus bas, avec une demande à établir avant d'acheter.
L'arbitrage fiscal du LMNP en 2026
Micro-BIC ou réel ? Le premier applique un forfait de 50 % jusqu'à 83 600 € de loyers en 2026 ; le second retient les charges réelles et l'amortissement, souvent jusqu'à annuler l'impôt sur les loyers pendant plusieurs années.
| Paramètre | Micro-BIC | Régime réel |
|---|---|---|
| Recettes 2026 au plus | 83 600 €, ou 15 000 € en meublé de tourisme non classé | Sans limite |
| Déduction | Forfait de 50 % (30 % en tourisme non classé) | Charges effectives plus amortissement |
| Amortissement | Aucun | Bâti hors terrain, et mobilier |
| Formulaire | 2042 C PRO | Liasse 2031 avec annexes 2033 |
| Comptabilité | Aucune | Obligatoire, le plus souvent déléguée à un expert-comptable |
| Plus-value de cession | Régime des particuliers | Celui des particuliers, amortissements réintégrés depuis 2025 |
Les prélèvements sociaux sur les revenus de location meublée non professionnelle s'élèvent à 18,6 % depuis la loi de financement de la sécurité sociale pour 2026.
La revente d'un LMNP depuis 2025
Pour les cessions intervenues depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits au réel sont réintégrés dans la plus-value imposable. Celle-ci reste calculée selon le régime des particuliers, abattements pour durée de détention compris.
Résidence étudiante, résidence seniors, EHPAD : ces trois formules échappent à la réintégration.
Des moyennes au cas réel
Le formulaire transmet votre projet à un partenaire spécialisé en location meublée, qui vous rappelle pour le chiffrer. Sans frais, sans obligation.
Avant toute offre, le diagnostic de performance énergétique : depuis 2025, un logement classé G ne peut plus être loué en résidence principale, meublé compris.
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Les variables du département de la Gironde
Le département compte 1 527 446 habitants et 235 communes, dont 86 traitées sur ce site. La médiane d'achat d'un appartement y est de 3 802 € le m², le loyer moyen de 14,1 € le m² : rendement brut indicatif de 4,5 %.
Le rendement brut reste inférieur de 0,8 point(s) à la moyenne nationale (5,3 %). Les communes plus petites du territoire présentent parfois de meilleurs ratios.
Le classement des communes de la Gironde
| Commune | Prix au m² | Loyer au m² | Rendement brut | Zonage |
|---|---|---|---|---|
| Libourne | 2 292 € | 12,9 € | 6,8 % | B1 |
| Arcachon | 7 700 € | 17,0 € | 2,6 % | A |
Rappel : la fiscalité du LMNP est nationale. D'un territoire à l'autre, seuls varient les prix, les loyers et, pour la location touristique, les décisions de chaque mairie.
Prix, loyer, rendement : Gironde et la moyenne nationale
| Indicateur | Gironde / France |
|---|---|
| Prix au m² (appartements) | 3 802 €3 342 € |
| Loyer au m² (appartements) | 14,1 €14,7 € |
| Loyer au m² d'un T1-T2 | 16,4 €16,9 € |
| Rendement brut indicatif | 4,5 %5,3 % |
Arbitrages fréquents : LMNP dans le département de la Gironde
Quelle commune du département de la Gironde retenir pour un meublé ?
Le tableau ci-dessus ordonne les communes du département de la Gironde selon le prix, le loyer et le rendement brut indicatif. Un ratio élevé signale le plus souvent un prix d'achat bas ; il se recoupe avec la population, le zonage et la profondeur de la demande avant de trancher.
Les règles fiscales varient-elles selon le département ?
Non. Le statut, le micro-BIC, le régime réel, l'amortissement et la plus-value obéissent à des règles nationales. Le territoire ne fait varier que les prix, les loyers, le zonage et, pour la location touristique, les décisions de chaque mairie.
Quelle est l'origine des chiffres du département de la Gironde ?
Les prix sont tirés des Statistiques DVF d'Etalab, les loyers de la Carte des loyers 2025 du ministère de la Transition écologique, le zonage de la liste officielle des communes. Chaque calcul est expliqué sur la page sources et méthode.
Le régime réel impose-t-il un expert-comptable ?
Aucune obligation. Au micro-BIC, une seule case suffit. Au réel, la liasse 2031 et le plan d'amortissement demandent une technique que la plupart des loueurs préfèrent déléguer ; les honoraires correspondants sont déductibles.
Les bassins de la Gironde
3 bassins découpent le département, chacun nommé d'après sa commune la plus peuplée.
Point plein : page en ligne, cliquable. Point pâle : commune à venir. Taille selon la population · Sources : découpage administratif officiel, notre méthode
Secteur de La Teste-de-Buch 1 commune en ligne
Secteur de Libourne 1 commune en ligne
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Le calcul à l'échelle régionale se trouve sur la page LMNP en Nouvelle-Aquitaine.
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