LMNP dans le Bas-Rhin : rendement brut, prix et régime fiscal, le calcul
Le département du Bas-Rhin passé au crible du loueur en meublé : prix médian DVF, loyer de la Carte des loyers, zonage ABC et rendement brut indicatif, pour chaque commune étudiée, sur une seule page.
- Deux options comparées à chaque étape : micro-BIC ou réel, studio ou T2, détenir ou revendre
- Des bases publiques nommées : ventes DVF, Carte des loyers, zonage ABC
- Un chiffrage de votre scénario par un partenaire spécialisé, gratuit et sans engagement
Arbitrage LMNP : Bas-Rhin
Le meublé dans le département du Bas-Rhin : les trois variables
Prix d'achat
Médiane des ventes d'appartements sur cinq ans, pour chaque commune, d'après les Statistiques DVF d'Etalab.
Loyer d'annonce
Loyer moyen au m² charges comprises, tous appartements confondus puis pour les T1-T2 seuls.
Ratio loyer sur prix
Douze mois de loyer rapportés au prix médian : le rendement brut indicatif qui classe les communes du département du Bas-Rhin.
Poser un LMNP dans le département du Bas-Rhin revient à arbitrer entre des villes aux profils distincts : Sélestat. Prix et loyers n'y suivent pas la même pente, d'où l'utilité d'un tableau comparatif.
La commune la plus rentable sur le papier n'est pas toujours le meilleur choix : la profondeur du marché locatif et le risque de vacance pèsent autant que le ratio brut.
L'arbitrage fiscal du LMNP en 2026
À Sélestat comme dans la plus petite commune du département, la règle est nationale : micro-BIC jusqu'à 83 600 € de recettes en 2026 (abattement de 50 %), ou régime réel avec amortissement, sur option.
| Paramètre | Micro-BIC | Régime réel |
|---|---|---|
| Recettes 2026 au plus | 83 600 €, ou 15 000 € en meublé de tourisme non classé | Sans limite |
| Déduction | Forfait de 50 % (30 % en tourisme non classé) | Charges effectives plus amortissement |
| Amortissement | Aucun | Bâti hors terrain, et mobilier |
| Formulaire | 2042 C PRO | Liasse 2031 avec annexes 2033 |
| Comptabilité | Aucune | Obligatoire, le plus souvent déléguée à un expert-comptable |
| Plus-value de cession | Régime des particuliers | Celui des particuliers, amortissements réintégrés depuis 2025 |
Les prélèvements sociaux sur les revenus de location meublée non professionnelle s'élèvent à 18,6 % depuis la loi de financement de la sécurité sociale pour 2026.
La revente d'un LMNP depuis 2025
Pour les cessions intervenues depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits au réel sont réintégrés dans la plus-value imposable. Celle-ci reste calculée selon le régime des particuliers, abattements pour durée de détention compris.
Les loueurs qui conservent leur bien longtemps restent les mieux placés, grâce aux abattements pour durée de détention.
Faire chiffrer votre scénario
Le formulaire transmet votre projet à un partenaire spécialisé en location meublée, qui vous rappelle pour le chiffrer. Sans frais, sans obligation.
Pour le loyer, mieux vaut relever les offres actuellement publiées dans le quartier qu'une moyenne de commune.
Un meublé en vue dans le département du Bas-Rhin ? Soumettez le scénario à un partenaire spécialisé, sans frais ni obligation.
LMNP dans le Bas-Rhin : les chiffres du département
Dans le Bas-Rhin, les annonces affichent en moyenne 14,0 € le m² par mois charges incluses (16,2 € en T1-T2, contre 14,7 € pour la France). La variable prix manque : l'Alsace et la Moselle relèvent du livre foncier, dont les transactions ne figurent pas dans DVF. Ce département reste donc sans ratio calculé.
Le classement des communes du Bas-Rhin
| Commune | Prix au m² | Loyer au m² | Rendement brut | Zonage |
|---|---|---|---|---|
| Sélestat | n.d. | 12,3 € | n.d. | B1 |
Rappel : la fiscalité du LMNP est nationale. D'un territoire à l'autre, seuls varient les prix, les loyers et, pour la location touristique, les décisions de chaque mairie.
Prix, loyer, rendement : Bas-Rhin et la moyenne nationale
| Indicateur | Bas-Rhin / France |
|---|---|
| Loyer au m² (appartements) | 14,0 €14,7 € |
| Loyer au m² d'un T1-T2 | 16,2 €16,9 € |
Arbitrages fréquents : LMNP dans le département du Bas-Rhin
Quelle commune du département du Bas-Rhin retenir pour un meublé ?
Le tableau ci-dessus ordonne les communes du département du Bas-Rhin selon le prix, le loyer et le rendement brut indicatif. Un ratio élevé signale le plus souvent un prix d'achat bas ; il se recoupe avec la population, le zonage et la profondeur de la demande avant de trancher.
Les règles fiscales varient-elles selon le département ?
Non. Le statut, le micro-BIC, le régime réel, l'amortissement et la plus-value obéissent à des règles nationales. Le territoire ne fait varier que les prix, les loyers, le zonage et, pour la location touristique, les décisions de chaque mairie.
Quelle est l'origine des chiffres du département du Bas-Rhin ?
Les prix sont tirés des Statistiques DVF d'Etalab, les loyers de la Carte des loyers 2025 du ministère de la Transition écologique, le zonage de la liste officielle des communes. Chaque calcul est expliqué sur la page sources et méthode.
Le régime réel impose-t-il un expert-comptable ?
Aucune obligation. Au micro-BIC, une seule case suffit. Au réel, la liasse 2031 et le plan d'amortissement demandent une technique que la plupart des loueurs préfèrent déléguer ; les honoraires correspondants sont déductibles.
LMNP commune par commune dans le département du Bas-Rhin
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Le calcul à l'échelle régionale se trouve sur la page stratégie LMNP dans le Grand Est.
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