LMNP à Évreux : combien ça rapporte, et sous quel régime

À Évreux, environ 47 289 habitants, le rendement brut dépasse fréquemment celui des grandes agglomérations. Encore faut-il que le loyer suive le prix : c'est précisément ce que mesure le ratio calculé plus bas pour la commune.

Côté demande, le recensement 2022 indique que 67 % des 23 388 ménages d'Évreux sont locataires, et que 30 % le sont auprès d'un propriétaire privé : c'est précisément le segment du meublé.

Avec une vacance de 10,7 %, Évreux présente un marché où l'offre de logements dépasse la demande ; la cible du meublé, les logements d'une ou deux pièces, pèse 28 % des résidences principales.

3 406 étudiants suivent une formation supérieure à Évreux à la rentrée 2024, soit 7,2 pour 100 habitants : une demande qui se renouvelle chaque année pour les studios meublés, sur des baux de neuf mois ou d'un an.

Trois chiffres suffisent pour juger un LMNP : le coût d'acquisition complet, le loyer que le marché accepte, et ce qui reste une fois charges et impôt retirés. Les deux premiers sont dictés par la commune.

Votre scénario peut être chiffré sans frais : décrivez-le dans le formulaire, il est transmis à un partenaire spécialisé qui vous rappelle.

Classer deux villes par leur seul prix d'achat ne dit rien : la variable utile est le rapport entre ce que l'on paie et ce que le bien rapporte, autrement dit le rendement brut.

Prix, loyer, rendement : les variables d'Évreux

Première variable, le prix : à Évreux, la médiane des ventes d'appartements ressort à 1 765 € le m² (2 084 transactions sur cinq ans). Seconde variable, le loyer d'annonce : 12,5 € le m² par mois, charges comprises. Le ratio donne un rendement brut indicatif de 8,5 %.

Un studio de 25 m² à Évreux fixe les ordres de grandeur : 400 € par mois de loyer charges comprises, pour un prix d'achat d'environ 44 000 € avant frais.

Zone B1 pour Évreux, selon le zonage ABC : grandes agglomérations et villes où la demande de logements reste nourrie.

Sources : Carte des loyers 2025 (ministère de la Transition écologique), Statistiques DVF (Etalab), zonage ABC en vigueur · notre méthode

L'arbitrage fiscal du LMNP en 2026

Le meublé est imposé dans la catégorie des BIC. Le micro-BIC vise les recettes inférieures à 83 600 € en 2026 et retient un abattement de 50 % ; le meublé de tourisme non classé est limité à 15 000 € de recettes et à 30 % d'abattement.

Le réel suppose une comptabilité, liasse 2031 et annexes 2033, en général tenue par un expert-comptable. En retour, l'amortissement du logement (terrain exclu) et des meubles s'ajoute aux charges déductibles ; il ne crée pas de déficit mais se reporte sans limite de durée.

Point de calendrier : l'option pour le réel se formule dans les délais et couvre l'année entière. Le calcul se fait avant la déclaration de printemps, pas après.

Faire chiffrer mon scénario à Évreux

Préparer la sortie d'un meublé

La cession d'un bien loué en LMNP relève des plus-values immobilières des particuliers : l'abattement pour durée de détention efface l'impôt sur le revenu au bout de 22 ans, et les prélèvements sociaux au bout de 30 ans.

Avec la loi de finances 2025, les amortissements pratiqués pendant la location réduisent le prix d'achat retenu pour toute cession postérieure au 15 février 2025. La plus-value taxable est donc mécaniquement plus élevée.

Exception : les logements situés en résidence services pour étudiants, résidence seniors ou EHPAD échappent à cette réintégration.

LMNP : arbitrer entre les types de biens

La petite surface reste le format de référence du LMNP. À côté d'un campus ou d'une gare, un studio se reloue en quelques jours ; en échange, les changements de locataire sont fréquents et l'entretien suit le rythme.

Entre le studio et le logement familial, le T2 tient une place utile : loyer soutenu, séjours longs, revente fluide. C'est fréquemment le second achat du loueur en meublé.

En résidence gérée, vous achetez un lot et le confiez par bail commercial à un exploitant. Aucun locataire à chercher ; en revanche, la santé financière du gestionnaire et les conditions de renouvellement du bail deviennent vos deux risques.

Le critère de décence énergétique s'applique aux meublés loués en résidence principale : depuis 2025, la classe G ferme l'accès à la location, et la classe F suivra en 2028. Un DPE médiocre doit entrer dans le prix négocié.

Avant de retenir la commune, la page Évreux sur Wikipédia en donne une présentation générale.

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