LMNP à Périgueux : combien ça rapporte, et sous quel régime
Un meublé à Périgueux se décide sur deux variables, le prix d'achat et le loyer, puis sur un choix de régime. Cette page fournit les deux variables à partir des bases publiques et pose l'arbitrage fiscal qui en découle.
- Données publiques : ventes DVF, Carte des loyers et zonage ABC pour Périgueux, chaque source nommée.
- Arbitrage 2026 : micro-BIC contre réel, amortissement, plus-value : les règles relues sur les textes en vigueur.
- Chiffrage offert : votre scénario évalué par un partenaire spécialisé, sans frais ni obligation.
Votre scénario LMNP à Périgueux
Dans une commune de 29 516 habitants comme Périgueux (département de la Dordogne), le meublé répond à des besoins identifiés : un salarié d'un employeur local, un apprenti, une mission de quelques mois. La rentabilité se construit sur cette demande précise, pas sur un flux continu de candidats.
Côté demande, le recensement 2022 indique que 63 % des 17 357 ménages de Périgueux sont locataires, et que 45 % le sont auprès d'un propriétaire privé : c'est précisément le segment du meublé.
Avec une vacance de 11,8 %, Périgueux présente un marché où l'offre de logements dépasse la demande ; la cible du meublé, les logements d'une ou deux pièces, pèse 33 % des résidences principales.
Le réservoir étudiant de Périgueux atteint 2 343 inscrits (rentrée 2024, 7,9 pour 100 habitants). Septembre après septembre, les petites surfaces proches des campus retrouvent preneur.
À surface égale, un petit logement loué meublé rapporte en règle générale davantage qu'un logement vide. C'est le premier levier du LMNP ; le second, c'est le régime fiscal.
Bien repéré ou simple enveloppe budgétaire, peu importe l'avancement : remplissez le formulaire et un partenaire spécialisé reviendra vers vous pour en discuter.
Un meublé bien situé et correctement équipé se reloue en quelques jours. Chaque mois de vacance évité se lit directement dans le rendement net.
Prix, loyer, rendement : les variables de Périgueux
Première variable, le prix : à Périgueux, la médiane des ventes d'appartements ressort à 1 783 € le m² (1 823 transactions sur cinq ans). Seconde variable, le loyer d'annonce : 10,3 € le m² par mois, charges comprises. Le ratio donne un rendement brut indicatif de 6,9 %.
Un studio de 25 m² à Périgueux fixe les ordres de grandeur : 360 € par mois de loyer charges comprises, pour un prix d'achat d'environ 45 000 € avant frais.
Zone B2 pour Périgueux : tension modérée. Le rendement brut y dépasse souvent celui des zones A, avec une vacance à intégrer dans le calcul.
Sources : Carte des loyers 2025 (ministère de la Transition écologique), Statistiques DVF (Etalab), zonage ABC en vigueur · notre méthode
L'arbitrage fiscal du LMNP en 2026
Le meublé est imposé dans la catégorie des BIC. Le micro-BIC vise les recettes inférieures à 83 600 € en 2026 et retient un abattement de 50 % ; le meublé de tourisme non classé est limité à 15 000 € de recettes et à 30 % d'abattement.
Le réel suppose une comptabilité, liasse 2031 et annexes 2033, en général tenue par un expert-comptable. En retour, l'amortissement du logement (terrain exclu) et des meubles s'ajoute aux charges déductibles ; il ne crée pas de déficit mais se reporte sans limite de durée.
Point de calendrier : l'option pour le réel se formule dans les délais et couvre l'année entière. Le calcul se fait avant la déclaration de printemps, pas après.
| Paramètre | Micro-BIC | Régime réel |
|---|---|---|
| Recettes 2026 au plus | 83 600 €, ou 15 000 € en meublé de tourisme non classé | Sans limite |
| Déduction | Forfait de 50 % (30 % en tourisme non classé) | Charges effectives plus amortissement |
| Amortissement | Aucun | Bâti hors terrain, et mobilier |
| Formulaire | 2042 C PRO | Liasse 2031 avec annexes 2033 |
| Comptabilité | Aucune | Obligatoire, le plus souvent déléguée à un expert-comptable |
| Plus-value de cession | Régime des particuliers | Celui des particuliers, amortissements réintégrés depuis 2025 |
Faire chiffrer mon scénario à Périgueux
Préparer la sortie d'un meublé
La cession d'un bien loué en LMNP relève des plus-values immobilières des particuliers : l'abattement pour durée de détention efface l'impôt sur le revenu au bout de 22 ans, et les prélèvements sociaux au bout de 30 ans.
Avec la loi de finances 2025, les amortissements pratiqués pendant la location réduisent le prix d'achat retenu pour toute cession postérieure au 15 février 2025. La plus-value taxable est donc mécaniquement plus élevée.
Exception : les logements situés en résidence services pour étudiants, résidence seniors ou EHPAD échappent à cette réintégration.
LMNP : arbitrer entre les types de biens
La petite surface reste le format de référence du LMNP. À côté d'un campus ou d'une gare, un studio se reloue en quelques jours ; en échange, les changements de locataire sont fréquents et l'entretien suit le rythme.
Entre le studio et le logement familial, le T2 tient une place utile : loyer soutenu, séjours longs, revente fluide. C'est fréquemment le second achat du loueur en meublé.
En résidence gérée, vous achetez un lot et le confiez par bail commercial à un exploitant. Aucun locataire à chercher ; en revanche, la santé financière du gestionnaire et les conditions de renouvellement du bail deviennent vos deux risques.
En copropriété, le règlement et les derniers procès-verbaux d'assemblée générale renseignent sur les travaux votés, un ravalement à venir ou des restrictions d'usage qui pourraient contrarier le projet.
Pour replacer Périgueux dans son contexte, la notice Périgueux de Wikipédia présente la commune, sa population et son activité.
Option A ou option B pour votre projet ? Un partenaire spécialisé peut poser le calcul avec vous, sans frais.
Périgueux comparée à ses voisines : la carte
Périgueux affiche 6,9 % ; dans un rayon proche, 12 communes sur 13 obtiennent un ratio brut plus élevé. En tête, Sainte-Foy-la-Grande à 55 km : 11,9 %.
Ces taux sont des rendements bruts calculés sur des moyennes communales : ils comparent des territoires et ne jugent pas un appartement donné, dont le prix, l'étage et l'état modifient le résultat.
Périgueux : écart au département et à la moyenne nationale
| Indicateur | Périgueux / Dordogne / France |
|---|---|
| Prix au m² (appartements) | 1 783 €1 571 €3 342 € |
| Loyer au m² (appartements) | 10,3 €10,1 €14,7 € |
| Loyer au m² d'un T1-T2 | 14,3 €12,0 €16,9 € |
| Rendement brut indicatif | 6,9 %7,7 %5,3 % |
Périgueux : le m² d'appartement de 2021 à aujourd'hui
| Année | Prix médian au m² |
|---|---|
| 2021 | 1 623 € |
| 2022 | 1 794 € |
| 2023 | 1 862 € |
| 2024 | 1 808 € |
| 2025 | 1 869 € |
1 623 € le m² en 2021, 1 869 € en 2025 : à Périgueux, les appartements ont pris +15,2 %, contre +3,2 % pour la moyenne nationale sur la même période.
Votre scénario de rendement à Périgueux
Le calcul ci-dessous s'initialise avec les moyennes de Périgueux pour un studio de 25 m². Ajustez prix, loyer, charges et taux d'emprunt pour obtenir le rendement net avant impôt du bien visé ; tout se passe dans votre navigateur.
Valeurs de départ : loyer d'un T1-T2 (Carte des loyers 2025) et prix médian (DVF) de Périgueux pour 25 m². Taxe foncière estimée à un mois de loyer : indiquez le montant de votre avis d'imposition. Calcul indicatif, hors fiscalité et crédit.
Arbitrages fréquents en LMNP
Un meublé à Périgueux : quel rendement attendre ?
Le ratio affiché sur cette page est brut et indicatif : loyer d'annonce moyen sur prix médian des appartements de Périgueux. Il sert à situer la commune par rapport à d'autres. Le rendement d'un logement précis dépendra de son prix négocié, des travaux, des charges, de la vacance et du régime fiscal retenu.
Louer meublé demande-t-il une autorisation ?
Pour un bail meublé de résidence principale, non, sauf dans les communes qui ont mis en place un permis de louer. La location touristique de courte durée relève d'un autre cadre : déclaration en mairie, parfois numéro d'enregistrement et changement d'usage. La mairie concernée est la seule source fiable sur ce point.
Micro-BIC ou réel : comment trancher ?
Le cadre est national. Option A, le micro-BIC : jusqu'à 83 600 € de recettes en 2026, abattement forfaitaire de 50 %. Option B, le réel : charges effectives plus amortissement du bâti et des meubles. L'option B prend l'avantage dès que ces déductions dépassent la moitié des loyers, ce qui est fréquent avec un crédit.
Studio ou T2 pour un premier meublé ?
Le studio offre le loyer au m² le plus élevé et une demande large (étudiants, jeunes actifs, salariés en mission), au prix d'une rotation plus fréquente. Le T2 se loue un peu moins cher au m² mais retient ses locataires plus longtemps. L'arbitrage dépend de la demande locale : campus, bassin d'emploi, desserte.
Quelles formalités pour démarrer ?
Louer meublé étant une activité commerciale, il faut d'abord s'immatriculer sur le guichet unique des formalités des entreprises, qui délivre un numéro SIRET. Ensuite, chaque année, les recettes se reportent sur la 2042 C PRO au micro-BIC, ou sur la liasse 2031 et ses annexes 2033 au régime réel.
Quelle fraîcheur pour les données de Périgueux ?
Les prix sont la médiane des ventes d'appartements sur cinq ans dans les Statistiques DVF d'Etalab, mises à jour en juillet 2026. Les loyers viennent de la Carte des loyers 2025 du ministère de la Transition écologique, le zonage de la liste des communes en vigueur au 26 juin 2026. Les sources sont reliées depuis la page.
La page LMNP dans la Dordogne replace Périgueux parmi toutes les communes étudiées du département, avec le même ratio loyer sur prix pour chacune. Vue d'ensemble régionale : LMNP en Nouvelle-Aquitaine.