LMNP à Pau : combien ça rapporte, et sous quel régime
Un meublé à Pau se décide sur deux variables, le prix d'achat et le loyer, puis sur un choix de régime. Cette page fournit les deux variables à partir des bases publiques et pose l'arbitrage fiscal qui en découle.
- Données publiques : ventes DVF, Carte des loyers et zonage ABC pour Pau, chaque source nommée.
- Arbitrage 2026 : micro-BIC contre réel, amortissement, plus-value : les règles relues sur les textes en vigueur.
- Chiffrage offert : votre scénario évalué par un partenaire spécialisé, sans frais ni obligation.
Votre scénario LMNP à Pau
Ville moyenne du département des Pyrénées-Atlantiques, Pau (77 066 habitants) cumule un bassin d'emploi, des établissements de formation et des prix d'achat encore abordables. Les données ci-dessous permettent de vérifier si le loyer justifie le prix.
Le recensement de l'Insee situe la demande : 60 % des 44 471 ménages de Pau louent leur logement, et 42 % le louent à un bailleur privé, segment auquel s'adresse un meublé.
Deux variables de plus pour l'arbitrage : 33 % de petites surfaces (une ou deux pièces) dans les résidences principales, et 14,5 % de logements vacants.
11 582 étudiants suivent une formation supérieure à Pau à la rentrée 2024, soit 15,0 pour 100 habitants : une demande qui se renouvelle chaque année pour les studios meublés, sur des baux de neuf mois ou d'un an.
À surface égale, un petit logement loué meublé rapporte en règle générale davantage qu'un logement vide. C'est le premier levier du LMNP ; le second, c'est le régime fiscal.
Une minute de formulaire, et votre demande part vers un partenaire spécialisé. La suite vous appartient : aucune obligation de donner suite.
Classer deux villes par leur seul prix d'achat ne dit rien : la variable utile est le rapport entre ce que l'on paie et ce que le bien rapporte, autrement dit le rendement brut.
Prix, loyer, rendement : les variables de Pau
8 223 ventes d'appartements en cinq ans à Pau, médiane à 2 048 € le m² ; loyer moyen des annonces à 12,0 € le m² par mois, charges comprises. Le ratio annuel donne un rendement brut indicatif de 7,0 %.
Pour un studio de 25 m², les données de Pau se traduisent par un loyer d'environ 350 € par mois charges comprises, contre un prix d'acquisition proche de 51 000 €.
Le classement de Pau en zone B1 traduit un marché tendu, sans atteindre le niveau des métropoles. C'est fréquemment dans cette zone que le ratio loyer sur prix est le plus équilibré.
Sources : Carte des loyers 2025 (ministère de la Transition écologique), Statistiques DVF (Etalab), zonage ABC en vigueur · notre méthode
L'impôt sur un loyer meublé, mode d'emploi
Les loyers d'un meublé ne sont pas des revenus fonciers mais des bénéfices industriels et commerciaux. Sans démarche, le loueur relève du micro-BIC tant que ses recettes 2026 ne dépassent pas 83 600 € : l'administration retranche 50 % et impose ce qui reste.
On accède au régime réel sur option. Son moteur est l'amortissement : une fraction du prix du bâti et du mobilier est déduite chaque année, par-dessus les charges effectives. Dès lors que le bien est financé par emprunt, il n'est pas rare que les loyers ne supportent aucun impôt.
Dans les deux options, le résultat imposable supporte l'impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux, portés à 18,6 % sur les revenus de location meublée non professionnelle par la loi de financement de la sécurité sociale pour 2026 (17,2 % en location nue).
| Paramètre | Micro-BIC | Régime réel |
|---|---|---|
| Recettes 2026 au plus | 83 600 €, ou 15 000 € en meublé de tourisme non classé | Sans limite |
| Déduction | Forfait de 50 % (30 % en tourisme non classé) | Charges effectives plus amortissement |
| Amortissement | Aucun | Bâti hors terrain, et mobilier |
| Formulaire | 2042 C PRO | Liasse 2031 avec annexes 2033 |
| Comptabilité | Aucune | Obligatoire, le plus souvent déléguée à un expert-comptable |
| Plus-value de cession | Régime des particuliers | Celui des particuliers, amortissements réintégrés depuis 2025 |
Plus-value LMNP : ce que la réforme de 2025 modifie
Un loueur en meublé non professionnel vend comme un particulier, non comme une entreprise. Le temps joue pour lui : plus la détention s'allonge, plus les abattements rognent l'impôt, jusqu'à zéro passé 30 ans.
Depuis le 15 février 2025, le vendeur qui a amorti son bien au réel voit ces amortissements revenir dans le calcul de la plus-value. Une partie de l'économie d'impôt réalisée pendant la location est ainsi reprise à la sortie.
Précision utile : la réintégration ne s'applique ni aux résidences étudiantes, ni aux résidences seniors, ni aux EHPAD, ce qui pèse dans l'arbitrage en faveur de ces formules gérées.
Studio, T2 ou résidence services : trois options
Le studio est l'achat inaugural de nombreux loueurs : mise de départ contenue, ameublement bon marché, loyer au m² supérieur à celui des grands logements. Le revers est un turnover plus soutenu, donc davantage de gestion.
Le T2 s'adresse à des locataires qui s'installent : couples, salariés mutés, jeunes ménages. Le loyer au m² cède un peu face au studio, mais les baux durent et la vacance se raréfie.
La résidence services délègue tout à l'exploitant contre un loyer fixé au bail commercial. Ces lots échappent à la réintégration des amortissements à la revente, ce qui modifie l'arbitrage en leur faveur depuis 2025.
Le critère de décence énergétique s'applique aux meublés loués en résidence principale : depuis 2025, la classe G ferme l'accès à la location, et la classe F suivra en 2028. Un DPE médiocre doit entrer dans le prix négocié.
Avant de retenir la commune, la page Pau sur Wikipédia en donne une présentation générale.
Option A ou option B pour votre projet ? Un partenaire spécialisé peut poser le calcul avec vous, sans frais.
Pau et ses voisines : la carte des ratios bruts
La carte compare Pau (7,0 %) aux 18 communes voisines dont le rendement est calculable : 12 affichent un ratio supérieur. Le plus haut est observé à Mourenx, 22 km plus loin, avec 11,4 %.
Ces pourcentages sont des ordres de grandeur destinés à comparer des communes, pas des engagements : les loyers et les prix du quartier visé restent à vérifier.
Trois échelles pour situer Pau
| Indicateur | Pau / Pyrénées-Atlantiques / France |
|---|---|
| Prix au m² (appartements) | 2 048 €3 257 €3 342 € |
| Loyer au m² (appartements) | 12,0 €12,9 €14,7 € |
| Loyer au m² d'un T1-T2 | 13,8 €14,7 €16,9 € |
| Rendement brut indicatif | 7,0 %4,8 %5,3 % |
Comment le m² a évolué à Pau
| Année | Prix médian au m² |
|---|---|
| 2021 | 1 878 € |
| 2022 | 2 060 € |
| 2023 | 2 132 € |
| 2024 | 2 088 € |
| 2025 | 2 179 € |
De 2021 à 2025, le m² d'appartement a progressé de +16,0 % à Pau, de 1 878 € à 2 179 €, contre +3,2 % pour la moyenne nationale.
Du brut au net : posez le calcul
Valeurs initiales : celles de Pau. Remplacez prix, loyer et charges par ceux du bien réel : le résultat passe du brut au net avant impôt.
Valeurs de départ : loyer d'un T1-T2 (Carte des loyers 2025) et prix médian (DVF) de Pau pour 25 m². Taxe foncière estimée à un mois de loyer : indiquez le montant de votre avis d'imposition. Calcul indicatif, hors fiscalité et crédit.
Arbitrages fréquents en LMNP
Un meublé à Pau : quel rendement attendre ?
Le ratio affiché sur cette page est brut et indicatif : loyer d'annonce moyen sur prix médian des appartements de Pau. Il sert à situer la commune par rapport à d'autres. Le rendement d'un logement précis dépendra de son prix négocié, des travaux, des charges, de la vacance et du régime fiscal retenu.
Louer meublé demande-t-il une autorisation ?
Pour un bail meublé de résidence principale, non, sauf dans les communes qui ont mis en place un permis de louer. La location touristique de courte durée relève d'un autre cadre : déclaration en mairie, parfois numéro d'enregistrement et changement d'usage. La mairie concernée est la seule source fiable sur ce point.
Micro-BIC ou réel : comment trancher ?
Le cadre est national. Option A, le micro-BIC : jusqu'à 83 600 € de recettes en 2026, abattement forfaitaire de 50 %. Option B, le réel : charges effectives plus amortissement du bâti et des meubles. L'option B prend l'avantage dès que ces déductions dépassent la moitié des loyers, ce qui est fréquent avec un crédit.
Studio ou T2 pour un premier meublé ?
Le studio offre le loyer au m² le plus élevé et une demande large (étudiants, jeunes actifs, salariés en mission), au prix d'une rotation plus fréquente. Le T2 se loue un peu moins cher au m² mais retient ses locataires plus longtemps. L'arbitrage dépend de la demande locale : campus, bassin d'emploi, desserte.
Quelles formalités pour démarrer ?
Louer meublé étant une activité commerciale, il faut d'abord s'immatriculer sur le guichet unique des formalités des entreprises, qui délivre un numéro SIRET. Ensuite, chaque année, les recettes se reportent sur la 2042 C PRO au micro-BIC, ou sur la liasse 2031 et ses annexes 2033 au régime réel.
Quelle fraîcheur pour les données de Pau ?
Les prix sont la médiane des ventes d'appartements sur cinq ans dans les Statistiques DVF d'Etalab, mises à jour en juillet 2026. Les loyers viennent de la Carte des loyers 2025 du ministère de la Transition écologique, le zonage de la liste des communes en vigueur au 26 juin 2026. Les sources sont reliées depuis la page.
La page LMNP dans les Pyrénées-Atlantiques replace Pau parmi toutes les communes étudiées du département, avec le même ratio loyer sur prix pour chacune. Vue d'ensemble régionale : LMNP en Nouvelle-Aquitaine.