LMNP à Agen : combien ça rapporte, et sous quel régime
Que donne le ratio loyer sur prix à Agen ? Prix médian des appartements, loyer d'annonce au m², rendement brut indicatif et zonage, puis le choix entre micro-BIC et réel, chiffres 2026 à l'appui.
- Données publiques : ventes DVF, Carte des loyers et zonage ABC pour Agen, chaque source nommée.
- Arbitrage 2026 : micro-BIC contre réel, amortissement, plus-value : les règles relues sur les textes en vigueur.
- Chiffrage offert : votre scénario évalué par un partenaire spécialisé, sans frais ni obligation.
Votre scénario LMNP à Agen
Avec 32 485 habitants, Agen constitue un marché locatif étroit. Le prix d'entrée y est souvent inférieur à celui des villes voisines, ce qui gonfle le rendement brut ; la variable à surveiller devient alors la vacance entre deux baux.
48 % des 17 576 ménages recensés à Agen louent à un bailleur privé ; locataires de toutes catégories confondues, la proportion monte à 65 %. C'est cette population que vise le loueur en meublé.
Avant toute visite, deux repères : 32 % de studios et deux-pièces dans les résidences principales, 14,3 % de vacance. L'un décrit l'offre à acheter, l'autre dit si le marché l'absorbe.
Premier public du studio meublé, les étudiants sont 2 762 à Agen à la rentrée 2024, soit 8,5 pour 100 habitants.
Un logement meublé doit comporter l'équipement minimal fixé par décret : literie, plaques de cuisson, réfrigérateur, vaisselle, rangements, luminaires. Ce mobilier a un coût à l'entrée, mais il s'amortit au régime réel.
Un projet de meublé se précise vite avec un interlocuteur qui connaît le marché local. Décrivez le vôtre : le service est gratuit, et vous n'êtes tenu à rien.
Point de méthode : au réel, l'amortissement du bâti et du mobilier s'ajoute aux charges déductibles. Sur un bien financé à crédit, cette somme ramène souvent le résultat imposable à zéro pendant une longue période.
Agen : prix payé contre loyer encaissé
Le calcul pour Agen : 1 649 € le m² en médiane à l'achat, 10,6 € le m² en loyer mensuel moyen, soit un rendement brut indicatif de 7,7 %, avant frais d'acquisition, charges, vacance et fiscalité.
Scénario courant, le studio de 25 m² : au loyer des petites surfaces d'Agen (12,5 € le m²), il rapporte près de 310 € par mois, et il coûte environ 41 000 € au prix médian, frais non compris.
Agen relève de la zone B2, un marché intermédiaire aux prix plus accessibles. La demande locative est réelle, mais elle appelle un ciblage précis du locataire.
Sources : Carte des loyers 2025 (ministère de la Transition écologique), Statistiques DVF (Etalab), zonage ABC en vigueur · notre méthode
Option A ou option B : micro-BIC ou régime réel
Pour le fisc, un loyer meublé est un BIC. Sous le micro-BIC (recettes 2026 jusqu'à 83 600 €), la moitié des loyers seulement est imposée, grâce à l'abattement forfaitaire de 50 %. Un meublé de tourisme non classé est traité à part : 15 000 € de plafond, 30 % d'abattement.
Option B, le régime réel, sur option : vous déduisez vos charges effectives (intérêts d'emprunt, taxe foncière, assurance, travaux, gestion, honoraires comptables) et, surtout, l'amortissement du bâti hors terrain et du mobilier. Tant que ces déductions égalent les loyers, le résultat imposable est nul.
Le plafonnement de l'amortissement, un temps envisagé, n'a pas été adopté : la loi de finances 2026, promulguée le 20 février 2026, maintient le régime réel du LMNP en l'état.
| Paramètre | Micro-BIC | Régime réel |
|---|---|---|
| Recettes 2026 au plus | 83 600 €, ou 15 000 € en meublé de tourisme non classé | Sans limite |
| Déduction | Forfait de 50 % (30 % en tourisme non classé) | Charges effectives plus amortissement |
| Amortissement | Aucun | Bâti hors terrain, et mobilier |
| Formulaire | 2042 C PRO | Liasse 2031 avec annexes 2033 |
| Comptabilité | Aucune | Obligatoire, le plus souvent déléguée à un expert-comptable |
| Plus-value de cession | Régime des particuliers | Celui des particuliers, amortissements réintégrés depuis 2025 |
Faire chiffrer mon arbitrage LMNP
Revente d'un LMNP : le calcul depuis 2025
Le LMNP conserve un atout à la sortie : la plus-value est celle d'un particulier, pas celle d'une entreprise. La durée de détention réduit la note année après année, jusqu'à l'exonération complète au bout de 30 ans.
Depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits au réel majorent la plus-value imposable lors de la vente. L'option B reste souvent gagnante, mais l'arbitrage se pose désormais sur toute la durée de détention.
Une exception subsiste pour les résidences services accueillant étudiants, seniors ou personnes dépendantes : leurs propriétaires ne réintègrent aucun amortissement.
Le choix du bien en location meublée
Option 1, le studio ou le T1 : loyer au m² maximal, demande étudiante et jeunes actifs, budget d'entrée limité. Le prix à payer : une rotation rapide des occupants.
Le T2 est le compromis classique : loyer encore soutenu, locataires plus durables qu'en studio, et revente facilitée auprès d'acheteurs qui veulent y habiter.
Autre formule, la résidence services, étudiante, seniors ou d'affaires : un gestionnaire l'exploite et verse un loyer dans le cadre d'un bail commercial. Aucune recherche de locataire, mais une dépendance totale à la santé de l'exploitant.
L'assurance propriétaire non occupant et, le cas échéant, une garantie loyers impayés sont des charges comme les autres : déductibles au réel, à intégrer dans le calcul dès le départ.
Histoire, quartiers, économie locale : la page Agen sur Wikipédia complète ces chiffres.
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Où le ratio loyer sur prix est-il le plus élevé autour d'Agen ?
La carte le montre : 14 communes voisines sur 18 font mieux qu'Agen (7,7 %) en rendement brut. Le maximum est relevé à Monflanquin (37 km), à 12,3 %.
Ces taux sont des rendements bruts calculés sur des moyennes communales : ils comparent des territoires et ne jugent pas un appartement donné, dont le prix, l'étage et l'état modifient le résultat.
Agen mesurée aux moyennes : prix, loyer, ratio
| Indicateur | Agen / Lot-et-Garonne / France |
|---|---|
| Prix au m² (appartements) | 1 649 €1 471 €3 342 € |
| Loyer au m² (appartements) | 10,6 €10,0 €14,7 € |
| Loyer au m² d'un T1-T2 | 12,5 €11,9 €16,9 € |
| Rendement brut indicatif | 7,7 %8,2 %5,3 % |
Trajectoire des prix à Agen
| Année | Prix médian au m² |
|---|---|
| 2021 | 1 518 € |
| 2022 | 1 693 € |
| 2023 | 1 727 € |
| 2024 | 1 664 € |
| 2025 | 1 738 € |
Le prix médian au m² d'Agen est passé de 1 518 € (2021) à 1 738 € (2025), une hausse de +14,5 % ; la France affiche +3,2 % sur la même durée.
Chiffrez un studio à Agen
Studio de 25 m², chiffres d'Agen préremplis : substituez-leur ceux de votre annonce pour passer du rendement brut au rendement net. Aucune donnée n'est envoyée ni conservée.
Valeurs de départ : loyer d'un T1-T2 (Carte des loyers 2025) et prix médian (DVF) de Agen pour 25 m². Taxe foncière estimée à un mois de loyer : indiquez le montant de votre avis d'imposition. Calcul indicatif, hors fiscalité et crédit.
Arbitrages fréquents en LMNP
Un meublé à Agen : quel rendement attendre ?
Le ratio affiché sur cette page est brut et indicatif : loyer d'annonce moyen sur prix médian des appartements d'Agen. Il sert à situer la commune par rapport à d'autres. Le rendement d'un logement précis dépendra de son prix négocié, des travaux, des charges, de la vacance et du régime fiscal retenu.
Louer meublé demande-t-il une autorisation ?
Pour un bail meublé de résidence principale, non, sauf dans les communes qui ont mis en place un permis de louer. La location touristique de courte durée relève d'un autre cadre : déclaration en mairie, parfois numéro d'enregistrement et changement d'usage. La mairie concernée est la seule source fiable sur ce point.
Micro-BIC ou réel : comment trancher ?
Le cadre est national. Option A, le micro-BIC : jusqu'à 83 600 € de recettes en 2026, abattement forfaitaire de 50 %. Option B, le réel : charges effectives plus amortissement du bâti et des meubles. L'option B prend l'avantage dès que ces déductions dépassent la moitié des loyers, ce qui est fréquent avec un crédit.
Studio ou T2 pour un premier meublé ?
Le studio offre le loyer au m² le plus élevé et une demande large (étudiants, jeunes actifs, salariés en mission), au prix d'une rotation plus fréquente. Le T2 se loue un peu moins cher au m² mais retient ses locataires plus longtemps. L'arbitrage dépend de la demande locale : campus, bassin d'emploi, desserte.
Quelles formalités pour démarrer ?
Louer meublé étant une activité commerciale, il faut d'abord s'immatriculer sur le guichet unique des formalités des entreprises, qui délivre un numéro SIRET. Ensuite, chaque année, les recettes se reportent sur la 2042 C PRO au micro-BIC, ou sur la liasse 2031 et ses annexes 2033 au régime réel.
Quelle fraîcheur pour les données d'Agen ?
Les prix sont la médiane des ventes d'appartements sur cinq ans dans les Statistiques DVF d'Etalab, mises à jour en juillet 2026. Les loyers viennent de la Carte des loyers 2025 du ministère de la Transition écologique, le zonage de la liste des communes en vigueur au 26 juin 2026. Les sources sont reliées depuis la page.
Si Agen n'est qu'une hypothèse parmi d'autres, la page le rendement du LMNP dans le Lot-et-Garonne situe chaque commune par rapport à la moyenne départementale. Le même calcul à l'échelle régionale : arbitrage LMNP en Nouvelle-Aquitaine.